После утверждения Советом Федерации постановления об изменении с 1 июля 2012 года границ между субъектами Российской Федерации - Москвой и Московской областью, следовало ожидать и других изменений в действующем законодательстве, в том числе касающихся изъятия земель. Москва, как город федерального значения, безусловно, должен быстро развиваться. Вот только что делать, если большая часть земельных участков в «Новой Москве» находится в частной собственности? Поэтому появление проекта закона «Об особенностях регулирования земельных правоотношений на присоединённых к городу Москве территориях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не заставило себя долго ждать. Чем он грозит собственникам земельных наделов? – рассуждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Как указано в проекте закона, земли будут изыматься, с целью строительства объектов федерального и регионального значения в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также иных государственных задач. При этом Правительство Российской Федерации будет утверждать перечень объектов федерального и регионального значения, подлежащих размещению на присоединенных территориях.
Но самое интересное начнется после утверждения перечня объектов, проекта планировки и межевания территории. Если земельный участок, находящийся в собственности гражданина или юридического лица, попадет в пятно застройки нового объекта федерального значения, принимается решение о его изъятии. Изъятие земель – процедура, которая предусматривает выкуп земельного участка государством и выплаты компенсаций. Важно отметить, что земли или постройки будут выкупаться, только если они принадлежат правообладателю на законных основаниях. Гражданам, не имеющим документов о собственности на объекты недвижимости, которыми они пользуются, придется расстаться с имуществом без получения какой-либо компенсации за изъятое.
Основным принципиальным изменением процедуры изъятия в новом законе стало существенное сокращение сроков «экспроприации» с одного года до месяца, дабы как можно скорее «расчистить» площадку под строительство объектов инфраструктуры Новой Москвы. Собственник недвижимого имущества должен за один месяц заключить соглашение с властями, которое ему направляется заказным письмом. В соглашении об изъятии недвижимого имущества должны быть указаны условия выкупа: стоимость изымаемого добра, порядок и сроки прекращения владения. Как вариант – собственнику может быть предоставлена альтернатива. В этом случае в соглашении указывается цена и описание имущества, предоставляемого взамен изымаемого, а также порядок, сроки передачи и другие значимые обстоятельства.
Если собственник не согласен с условиями данного «контракта», то обязан в течение одного месяца обратным письмом направить свои предложения для внесения изменений в соглашение, причем документарно подтвержденные. Если же в течение этого месяца от собственника не последовало никакой реакции, то чиновники изымают имущество принудительно через суд. В случае если суд примет решение о принудительном изъятии земли, а собственник не согласится с размером компенсации, то выкупная цена может быть им обжалована. Правда, это никак не помешает государству осуществить задуманное, то есть изъять участок. Судиться при этом можно хоть год.
Основной причиной конфликтов при процедуре изъятия земель, скорее всего, станет формирование оценочной стоимости. Сроки изъятия в соответствии с законом существенно сокращены, и в случае возникновения конфликта у собственника практически не остается времени на то, чтобы убедительно оспорить предложенную властями выкупную стоимость участка до момента его изъятия.
Изъятие земель на территории Новой Москвы связано, прежде всего, с развитием транспортной и инженерной инфраструктуры. Например, планируется реконструкция Калужского шоссе, которое будет увеличено с четырех до шести полос в каждом направлении, также предусмотрено строительство двух новых транспортных развязок. Если посмотреть на карту местности, то можно увидеть, что в непосредственной «зоне риска» оказываются жители деревень Сосенки, Десна и Ватутинки, которые затрагивает трасса. Но власти заявили, что новый участок дороги планируется проложить в обход деревень Сосенки и Ватутинки, соответственно, частных лиц данное изъятие коснется в меньшей степени. На остальных участках, где пройдет новая трасса, расположены в основном поля, то есть земли сельхозназначения, которые принадлежат крупным землевладельцам (основными крупными лендлордами на данной территории являются компании «Масштаб», «Абсолют» и RDI). С ними власти, я думаю, сумеют договориться о компенсации и определенных преференциях за лояльность, так как, прежде всего, сами землевладельцы заинтересованы в развитии дорожной инфраструктуры.
Но если все-таки «на пути» у властей окажутся частные дома (а такие точно будут), либо «скромные» земельные наделы (от гектара и более) небольших землевладельцев, то почти наверняка появятся недовольные. Как показывает практика, власти хоть и заявляют о компенсации земель по рыночной стоимости, но по факту ее занижают. Кроме того, при изъятии участка у собственника возникает упущенная выгода, поскольку он теряет определенную перспективу.
Во-первых, сейчас стоимость участков вдоль населенных пунктов, где планируется прохождение новой трассы, наверняка упадет из-за высоких рисков, так как нет четкого понимания, как будет проведена оценка и процедура изъятия. Таким образом, к моменту изъятия цена «скорректируется» в меньшую стоимость естественным путем.
Во-вторых, при развитии транспортной инженерной инфраструктуры в ближайшие несколько лет стоимость этих участков будет расти, тогда как сейчас собственник получает минимальную цену, соответственно, теряет деньги, которые мог бы получить, продав землю через несколько лет.
В-третьих, если говорить про частные владения вдоль трассы, то, конечно, этот участок становится непригодным для проживания. Но с другой стороны, там возникает перспектива и возможность развития коммерческой недвижимости придорожного сервиса, а это уже использование участка под бизнес, что влечет более высокую оценку. Таким образом, наверняка, будет волна недовольства со стороны собственников и довольно много обращений в суд.
Для доказательства большей стоимости участка собственнику придется предоставить суду независимую оценку изымаемого имущества. И только в случае, если оценка, представленная собственником, будет признана более объективной, чем оценка государства, компенсация может быть увеличена. Но вероятность того, что собственник все-таки выиграет, учитывая приоритет государственной программы, очень низкая. При таком раскладе простому обывателю будет очень трудно противостоять властям. Конечно, в Сочи власти старались при изъятии земель под строительство олимпийских объектов избегать конфликтов с населением. Однако оценка изъятых земель была сильно занижена, что и привело к «сочинским» конфликтам.
Учитывая, что пока нет отработанного механизма и порядка оценки изымаемых земель, а также порядка расчёта и определения размеров компенсаций, подлежащих выплате, наверняка будет процветать коррупция среди чиновников, принимающих участие в перераспределении присоединенных к Новой Москве земель. Особенно при расчете выкупа участков у землевладельцев. Однозначно взяточничество возникнет на этапе оценки недвижимости. Здесь возможно как завышение рыночной стоимости земель с целью получения «откатов», так и её занижение, чтобы получив от собственника взятку, указать в оценке приемлемую для собственника стоимость. Борьба с коррупцией в нашей стране ведется давно, а искоренить ее пока не удается. И все же, если правильно, без ущерба для собственников, разработать порядок оценки изымаемых земель, а также расчета выплачиваемых собственникам компенсаций, то на этом этапе можно будет попытаться свести коррупцию к минимуму.
Выкуп земли у собственников для государственных нужд - крайняя мера. Превращать её в некий налаженный механизм не стоит. Но все же, когда такая мера необходима, к вопросу оценки изымаемого путем выкупа имущества нужно подходить индивидуально. Основное - это правильная оценка изымаемого имущества и ее соответствие реальной рыночной стоимости. Крайне важно учитывать, чтобы жизненный уровень и условия проживания гражданина после изъятия у него, ну скажем, земельного участка с домом, остались как минимум на том же уровне, а также были компенсированы все возникшие убытки. При соблюдении подобных условий сделка с государством будет справедливой.
