Согласно действующему законодательству, полноправным участником сделки по купле-продаже жилья может являться только совершеннолетний дееспособный гражданин. Это своего рода аксиома. Однако у нее есть интересный нюанс: владеть недвижимостью вполне могут и несовершеннолетние, и даже полностью недееспособные лица, а потому они могут фигурировать в сделках с жильем. Об особенностях таких сделок в данной статье рассказывают специалисты юридического отдела ГК «МИЦ».
Все недееспособные граждане делятся на две категории. К первой относятся дети до 14 лет и полностью недееспособные граждане (например, взрослые люди с психическими заболеваниями). Сделки с такими лицами автоматически признаются ничтожными. Ко второй категории относятся граждане в возрасте от 14 до 18 лет, а так же лица, находящиеся в момент сделки в состоянии, в котором они не могли четко осознавать своих действий. Сделки с их участием могут быть оспорены.
Малолетние граждане, то есть лица, не достигшие 14-летнего возраста, самостоятельно заключать сделки с недвижимостью не могут. Для этого у них есть законные представители – родители или опекуны. Перед заключением сделки представителю необходимо получить согласие в органах опеки и попечительства.
Если же участником сделки выступил человек, признанный недееспособным из-за психических заболеваний, то его опекун может подать иск в суд и потребовать признания сделки недействительной. Однако такая сделка может быть признана и действительной, если по её результатам были соблюдены интересы недееспособного лица. По словам специалистов ГК «МИЦ», по идее все сделки с участием полностью недееспособных граждан должен совершать только официально установленный над ним опекун.
Лица же, достигшие 14-летнего возраста, вполне могут заключать сделки с недвижимостью, но лишь с официального согласия родителей или попечителей.
Над ограничено недееспособными гражданами, то есть над гражданами, злоупотребляющими спиртным или наркотиками, также устанавливается попечитель, обязанный действовать в интересах своего подопечного.
Но чаще всего сделки в суде оспариваются с последней группой граждан. В неё входят лица, которые на момент заключения сделки не отдавали себе отчет в своих действиях. С одной стороны, возможность оспорить такую сделку обязательно должна быть, ведь если человека подпоили и обманом заставили подписать, скажем, дарственную, то только так он сможет вернуть свою собственность. С другой стороны, эта возможность служит основой для различного рода мошеннических действий. Например, человек якобы с травмой головы оформляет сделку продажи, а после получения от вас денег обращается в суд с иском о признании её недействительной. Мол, получил травму, не соображал, продал по глупости, верните жилье! При этом, получив назад свою жилплощадь, человек не возвращает полученные от вас деньги и лишь ежемесячно выплачивает вам установленный судом процент от дохода, который может быть минимальным.
Именно поэтому специалисты ГК «МИЦ» советуют при покупке квартиры обратиться к опытному риэлтору, который сможет собрать всю необходимую информацию о продавце и убедиться в его добросовестности.
