Вопреки всем прогнозам и заявлениям о том, что массовому жилью в столице больше нет места, по данным компании «Метриум Групп», доля новостроек эконом- и комфорт-класса растет. В общей структуре первичного рынка жилья Москвы (включая апартаменты) на эконом- и комфорт-класс приходится 36% предложения. Без учета апартаментов доля доступного жилья больше - 49%.
В 2012 году в сегменте эконом- и комфорт-класса продажи открылись в пяти жилых комплексах и двух объектах с апартаментами. В 2013 году новых проектов низкого ценового диапазона на рынок еще не выходило. В настоящее время в городе ведется реализация 22 комплексов эконом- и комфорт-класса, большинство из которых представляет собой комплексную застройку. Общий объем предложения составляет 4 570 квартир в 59 корпусах. Основная часть предложения внутри сегмента доступного жилья - и по количеству корпусов (63%), и по числу квартир (78%) - приходится сейчас на комфорт-класс, что говорит о росте качественных характеристик проектов.
В структуре первичного жилья комфорт-класса преобладают корпуса, возводимые по монолитно-кирпичной технологии (57%). Монолитные дома занимают долю 27%, панельные – 16%. Среди новостроек экономкласса 95% составляют панельные дома и только 5% - монолитно-кирпичные.
В сегменте комфорт-класса большинство квартир (94%) расположено в новостройках Южного административного округа. При этом, около 63% предложения ЮАО сформировано за счет квартир мкрн «Загорье». Более половины предложения экономкласса приходится на ЖК «Некрасовка-Парк», расположенный в Юго-Восточном округе, за МКАД.
И в эконом-, и в комфорт-классе около половины новостроек уже введено в эксплуатацию. Их доли составляют 48,7% и 50% соответственно. На начальной стадии строительной готовности находятся всего четыре корпуса, из которых три принадлежат к комфорт-классу. Средневзвешенная цена квадратного метра в сегменте экономкласса составляет 114,1 тыс. руб. В комфорт-классе – 137,0 тыс. руб.
«Финансовый кризис и смена Правительства Москвы привели к кардинальным переменам в развитии рынка, - говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - До кризиса на рынке жилой недвижимости Москвы четко прослеживалась тенденция выхода проектов в плоскости бизнес и элит-классов. Доля данных сегментов в общем объеме предложения Москвы в 2007-2008 гг. составляла порядка 80-90%. Однако мировой финансовый кризис и смена Правительства (в меньшей степени) привели к смещению вектора развития рынка в плоскость эконом-класса: с 17% в 2007 году доля эконом-класса увеличилась до 36% к текущему моменту».
Новые реалии рынка и осторожное поведение покупателей недвижимости привели к существенному перепрофилированию проектов: реконцепция заключалась в изменении классности, квартирографии в комплексах, уменьшению их площади и, соответственно, бюджетов покупки. В качестве яркого примера реконцепции проектов можно привести жилой комплекс «Марфино» компании Ведис. Изначально планировалось развивать на данной территории проект в сегменте бизнес, однако изменившееся условия заставили девелопера пересмотреть концепцию и реализовать проект в формате экономкласса.
Изменение потребительских предпочтений покупателей наиболее ярко можно проследить на примере проектов комплексной застройки. Так, в ЖК «Царицыно» с выводом новых очередей изменились площади квартир, что явилось следствием переработки концепции с учетом потребительских предпочтений.
Кроме того, высокая конкуренция среди девелоперов создали предпосылки к формированию проектов комфорт-класса, которые по сути представляют собой объекты экономкласса с более качественными характеристиками (улучшенная отделка МОПов и квартир, благоустройство придомовой территории, создание детских зон и прочее). За счет минимальных затрат, застройщики увеличивают классность своих проектов. В пример можно привести жилые комплексы «Богородский», «LIFE-Митинская», в процессе реконцепции которых были улучшены такие характеристики, как отделка мест общего пользования (МОП), высота потолков, благоустройство придомовой территории, паркинг и другие объекты инфраструктуры.
«Все эти факторы свидетельствуют о том, что в настоящий момент предложение на рынке жилой недвижимости Москвы стало в большей степени адаптировано к характеристикам спроса по сравнению с докризисным периодом, - делает вывод Анна Соколова. - Снижение бюджета покупки на рынке новостроек привело к существенному росту числа сделок купли-продажи квартир, которое сегодня превосходит аналогичные показатели до кризиса».
Вместе с тем, текущие тенденции рынка недвижимости Москвы позволяют выделить основные возможности как для покупателей квартир, так и для застройщиков. В качестве основных перспектив развития рынка эконом- и комфорт-классов для застройщиков эксперты «Метриум Групп» выделяют следующие моменты:
1.Редевелопмент крупных промзон столицы. Нехватка ликвидных площадок под строительство заставляет девелоперов обращаться к редевелопменту ранее промышленных зон. В качестве наиболее крупных зон можно отметить такие площадки, как территория завода ЗиЛ в ЮАО, завода ЖБИ-5 в ЮВАО и др.
2.Поддержка властей – программа развития доступного жилья. В настоящее время идет активное стимулирование застройщиков. Так, в 2012 году властями Москвы было выдано 531 разрешений на строительство, в то время как годом ранее данный показатель составил 240 выданных разрешений.
3.Развитие транспортной системы города. Открытие новых станций метро, реконструкция и расширение автомагистралей открывают для застройщиков широкие возможности в плане освоения ранее неликвидных ввиду транспортного фактора участков. Приоритет сегодня отдается участкам с хорошей транспортной доступностью. Факторы улучшения и реконструкции автомагистралей, строительство и открытие новых станций метрополитена являются ключевыми индикаторами для девелопмента жилой недвижимости.
4.Присоединение к Москве новых территорий позволяет застройщикам за счет минимальных затрат на приобретение земли существенно максимизировать свою рентабельность.
Среди основных перспектив развития рынка эконом- и комфорт-классов для покупателей аналитики «Метриум Групп» выделяют:
1.Рынок покупателя – преобладание предложения над спросом. После финансового кризиса 2008 года можно сказать, что рынок недвижимости из рынка продавца видоизменился в рынок покупателя. В борьбе за своего клиента застройщики улучшают качественные характеристики своих проектов, создают концепции, максимально учитывающие предпочтения покупателей. Все это позволяет им выбрать действительно качественный проект. Расширение предложения может привести к некоторому дисбалансу между предложением и спросов в пользу последнего, результатом которого станет сдерживающий рост цен на рынке.
2.Совершенствование законодательной базы в сфере строительства, соблюдение правил ФЗ-214 является гарантией для покупателей защиты их прав.
3.Либерализация условий ипотечного кредитования. В настоящее время банки в борьбе за клиентов начинают политику снижения ипотечных ставок. Так, с 1 марта Сбербанк снизил ипотечные ставки на 1% - до 12% в рублях. Мы считаем, что аналогичному примеру в скором времени последуют и другие банки. Расширение ипотечного кредитования, развитие различных ипотечных программ должны привести к улучшению финансовых условия приобретения жилья.
