В цивилизованных странах процесс реконструкции старых зданий или промышленных объектов с последующим их использованием в коммерческих целях давно стал делом привычным. В условиях крупного мегаполиса найти свободную площадь для строительства офисного здания или промышленного объекта становится задачей не то что невыполнимой, но весьма непростой. Гораздо проще, а во многих случаях и дешевле бывает найти ветхое или недостроенное здание и восстановить его. Или просто снести все старые постройки и возвести новые. Так, например, собирается поступить всемирно известная компания «Facebook», запланировавшая строительство своего нового офиса на территории заброшенной промышленной зоны.
В России практика редевелопмента пока не слишком распространена, но, с подачи московских властей, пообещавших предоставить серьезные льготы подобным застройщикам, эта ситуация постепенно меняется. Судите сами, найти в Москве, особенно в центре свободный земельный участок практически невозможно. Даже в случае положительного исхода поисков цена на него будет слишком высока. Именно поэтому освоение заброшенных объектов становится весьма и весьма привлекательным. Подробнее об этой практике рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Привлекательные для застройщика промышленные здания могут быть двух типов. Первые – это «замороженные» объекты, строительство на которых в силу каких-либо причин не было завершено. Как правило, это постройки 90-х годов прошлого века, амбициозные владельцы которых не совладали с суровыми условиями российской экономики и не смогли завершить начатые проекты. Вторые же – это здания, банально вышедшие из эксплуатации в силу своего возраста или каких-либо других причин. Оба типа объектов в избытке имеются на карте современной Москвы и Подмосковья.
Так уж сложилось в России, что обычно выкупленные здания попросту сносятся, а на их месте возводятся новые. Это обусловлено тем, что построить новое здание чаще всего гораздо дешевле. Для серьезной реконструкции типовые решения не подойдут, к каждому объекту необходим свой уникальный подход. К тому же снос гораздо проще осуществить с юридической точки зрения.
Если же говорить о реконструкции, то здесь имеются несколько типов решений. Первое – это редевелопмент устаревших предприятий под новые высокотехнологичные производства. Второе – организация в здании складских помещений под самые различные группы товаров. И третье – это возведение на месте бывшего предприятия новых жилых комплексов.
Отдельно стоит упомянуть практику реставрации исторических зданий и памятников архитектуры. Не так давно Правительство Москвы ввело в действие программу под названием «Рубль за метр». Суть её заключается в том, что арендатор самостоятельно реставрирует историческое здание и берет на себя обязательства по его охране сроком на 49 лет. Ремонтные работы согласно договору должны завершиться в течение пяти лет, после чего инвестор получает льготные условия аренды с формальной стоимостью в 1 рубль за квадратный метр. В итоге все остаются в выигрыше: предприниматели, пусть и за определенный вклад, получают на полвека помещение в центре города по символической цене; город избавляется от проблемы изыскания средств на дорогостоящую реставрацию; сам же дом получает вторую жизнь и достойный внешний вид. Первым по этой программе был отреставрирован известный «Дом с кариатидами», расположенный в Печатниковом переулке.
Так как заброшенных промышленных предприятий в центре Москвы все же не так много, эта программа может стать отличной возможностью для тех предпринимателей, которые не хотят удаляться на окраины и планируют сделать серьезный офис в пределах ТТК.
В целом, история строительства предлагает нам массу примеров поразительного редевелопмента. Одним из самых ярких примеров может служить оригинальный жилой комплекс из 600 квартир, расположенный в Вене. До 1995 года он представлял собой четыре резервуара для хранения коксового газа, построенных в конце 19го века. Отработав своё, резервуары оказались заброшены, но после 30 лет простоя обрели новую жизнь. В России подобные решения, к сожалению, пока единичны.
По словам специалистов ГК «МИЦ», это связано со слишком большими рисками при подобном строительстве. Неразвитость рынка, трудности при проведении экспертиз и получении согласований, дорогостоящие проекты реконструкции – все это отпугивает потенциальных инвесторов. Однако сокращение количества свободных площадей в Москве в скором времени может привести к тому, что строительные компании будут обращать все большее внимание на заброшенные и ветхие объекты недвижимости, и тогда у редевелопмента появится реальный шанс на развитие.
