Потенциальные дольщики нередко убеждены, что долевое строительство – мероприятие, которое несет риски только участникам долевого строительства. Однако строительная практика показывает, что и для девелопера долевое строительство является далеко не самой безопасной деятельностью. Так, застройщик во избежание рисков должен учитывать и изменения в законодательстве, и региональные особенности рынка. Перед инвестором застройщик отвечает за разумное распоряжение предоставленными средствами, перед властями – за соблюдение законодательных норм, перед потребителем – за сроки сдачи и качество проекта, а в случае если брался кредит в банке – то застройщик обязан нести ответственность и перед кредитно-финансовой организацией. О рисках, грозящих девелоперу, и о методах их предупреждения рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Важность тщательного планирования, которое позволит вычислить потенциальные риски и способы их ликвидации, очевидна. Так, первый этап планирования касается расчета себестоимости строящегося объекта. По словам экспертов, единой формулы, позволяющей произвести данную операцию, не существует, т.к. региональный фактор оказывает большое влияние на обстановку на рынке недвижимости.
По словам генерального директора «МИЦ-Девелопмент» (ГК «МИЦ»), Сергея Хорошкова, себестоимость строительства объекта недвижимости определяется не только затратами непосредственно на строительство, но и расходами на аренду или приобретение земельного участка, выплатами по привлеченным кредитам, а также затратами на получение всевозможных разрешений. Другими словами, девелоперы должны учитывать не только строительную себестоимость, но также и инвестиционную. Данная задача становится еще сложнее в связи с тем, что в каждом конкретном случае обе эти величины могут существенно меняться. На инвестиционную стоимость влияет множество факторов, один из которых – величина доли города в строительстве. Себестоимость может значительно увеличиться, если застройщик взял на себя обязательства по возведению объектов социальной инфраструктуры –детских садов, школ, поликлиник и т.п. Что же касается строительной стоимости, то она, прежде всего, зависит от стоимости строительных материалов и рабочей силы.
Часть рисков, которые несут застройщики, связана с изменениями как в государственном, так и в региональном законодательстве. Наиболее ярким примером здесь служит присоединение к Москве новых территорий. Девелоперы, начинавшие строительство на территориях, которые изначально относились к Московской области, столкнулись с необходимость переоформления множества документов и получении всевозможных соглашений после того, как эти территории были объявлены частью Москвы.
Итоговое качество объекта зависит от организации, которая является главным исполнителем договора подряда и отвечает перед заказчиком за выполнение всех строительных работ. Поэтому к выбору генподрядчика девелоперская компания должна подойти весьма серьезно, ведь ошибка здесь может обернуться огромными расходами. Чтобы минимизировать подобные риски, застройщики, как правило, сотрудничают с одними и теми же компаниями, чья надежность проверена годами успешного сотрудничества.
И, конечно, нельзя забывать про такой риск девелопера как изменение конъюнктуры рынка жилья и колебание покупательского спроса. Данный риск зависит от сложнейших факторов (как правило, экономических, но возможно влияние и других: социальных, политических и т.п.), а потому требует от застройщика тщательного аналитического анализа, а также умения в случае необходимости – быстро перепрофилировать объект недвижимости. Так, в свое время бурное строительство офисных помещений в центре столицы привело к перенасыщению рынка коммерческой недвижимости. Поэтому наиболее находчивые девелоперы перевели свои объекты из разряда офисов в разряд апартаментов.
Потребитель должен понимать, что риски застройщика непосредственно влияют и на соблюдение его собственных интересов, а потому при выборе девелопера необходимо искать такую компанию, которая уже в течение многих лет стабильно занимается застройкой.
