При оформлении ипотечного кредита заемщик должен понимать, что договор ипотеки – это документ, который будет определять его финансовое положение в течение довольно длительного периода времени. А это значит, что к его оформлению необходимо отнестись максимально серьезно. О том, на что нужно обратить особое внимание при составлении ипотечного договора рассказывают специалисты отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ».
Если дело дошло до подписания кредитного договора, значит, с размером процентной ставки и сроком погашения кредита вы уже согласны. Однако не забывайте, что расходы на ипотеку – это не только выплата тела кредита и набегающих процентов, это также всевозможные виды страховок и комиссий. Так, только за то, что банк согласится выдать вам кредит, вы обязаны будете заплатить определенную сумму. Единого тарифа на данную услугу нет, поэтому каждое кредитно-финансовое учреждение самостоятельно регламентирует эту суму. Как правило, ее размер составляет 1% от суммы кредита, однако данная практика характерна далеко не для всех банков.
Обязательно обратите внимание на пункт, в котором указываются пени на сумму просроченного долга и размер штрафов за просрочку платежей. Убедитесь, что отсутствует санкция повышения процентной ставки по кредиту ввиду просрочки платежей. Что касается штрафа за просроченный платеж, то он, как правило, составляет 0,5-1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Если же в договоре указана сумма куда значительней, это служит поводом задуматься и обратиться к представителю банка с вопросами.
Необходимо, чтобы график платежей был документально зафиксирован и оформлен в виде приложения к договору ипотеки. Дело в том, что заемщик должен иметь на руках документ, в котором стоит точная сумма и дата, когда требуется произвести платеж. Ведь в случае если произойдет незначительная просрочка платежа или будет внесена недостаточная сумма, это грозит как штрафами, так и ухудшением кредитной истории, роль которой в ипотечной сфере увеличивается с каждым днем.
«Обязательно потребуйте, чтобы в договоре четко прописывались условия, при которых кредитная организация может расторгнуть с вами договор или потребовать досрочного погашения кредита», - сообщает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. Банк может расторгнуть ипотечный договор в одностороннем порядке в ряде случаев, например, если: заемщик не выплачивает кредит; заемщик допустил порчу залогового имущества и т.п. Поэтому необходимо потребовать от представителя банка максимально подробно указать ситуации, когда банк может расторгнуть договор в одностороннем порядке или потребовать досрочного погашения кредита.
К слову, несмотря на отмену Центробанком запрета на досрочное погашение кредитов, ряд банков в условиях договора предусматривают возможность досрочного погашения кредита только по истечении определенного срока (минимальный мораторий). Кроме того, практически все банки устанавливают определенное значение суммы, которую заемщик имеет право погасить досрочно и сверх которой сделать этого он не может.
Также в тексте документа обязательно нужно оговорить возможность реструктуризации кредита. В жизни нередко происходят форс-мажорные ситуации, поэтому нельзя с уверенностью сказать, что заемщик и через 5 лет, и через 10 лет останется платежеспособным. Поэтому в договоре нужно прописать возможность возникновения непредвиденных ситуаций и способы их разрешения.
И, наконец, тщательно ознакомьтесь с указанными в договоре правами и обязанностями по отношению к предмету залога. Дело в том, что компенсацией рисков банка в случае вашего дефолта служит именно объект недвижимости, предоставленный в залог банку. В случае, если вы не сможете производить взносы даже с учетом реструктуризации, банк, чтобы вернуть себе предоставленные вам средства, приступит к реализации залогового жилья. А стоимость напрямую зависит от ликвидности. В случае, если вы допустите порчу залоговой недвижимости, банк может потребовать смену предмета залога или применить по отношению к вам иные санкции.
