Основной объем предложения новостроек Московской области сегодня представлен жильем эконом-, комфорт- и бизнес-класса. Количество проектов премиум-класса составляет не более 1% от общего числа. При этом подмосковные новостройки высокого ценового сегмента по качеству ни в чем не уступают своим столичным «конкурентам», а стоят дешевле. Покупая квартиры по привлекательным ценам, люди получают действительно качественное жилье, полностью обеспеченное разнообразной инфраструктурой, которая зачастую превосходит московскую.
Эксперты компании «Метриум Групп» составили рейтинг высококлассных жилых комплексов Подмосковья. Все проекты были проанализированы по следующим параметрам:
1.Месторасположение: статус направления, удаленность от МКАД, уровень окружающей застройки.
2.Характеристики дома: отделка фасадов, отделка мест общего пользования, высота потолков, наличие подземного паркинга, уровень благоустройства придомовой территории, наличие огороженной и охраняемой территории.
3.Уровень инфраструктуры ЖК и близлежащей территории.
4.Участие в проекте известных архитекторов, дизайнеров, застройщика.
Параметры проектов оценивались по пятибалльной шкале. При этом каждому критерию был присвоен корректирующий коэффициент «важности» от 0,1 до 0,3 (первые три критерия – К= 0,3, последний критерий – К= 0,1). Баллы суммировались и умножались на коэффициент «важности», в результате нехитрых математических подсчетов каждый проект занял свою строчку в рейтинге. Примечательно, что максимально возможный балл – 15,5 – не набрал ни один из проектов. Так или иначе, у каждого были обнаружены те или иные недочеты.
1 место - ЖК «Сколково Парк» - 15,2 балла
Девелопер – Millhouse
Расположение - Сколковское шоссе, 0 км от МКАД
Площадь – 8,7 га или 52 тыс. кв.м.
Срок сдачи – 2014 год
Цена – от 161 000 руб. за кв.м.
Минимальный бюджет покупки – 1 комнатная квартира площадью 63,2 кв.м. по цене 12,3 млн. руб.
По результатам проведенного анализа ЖК «Сколково Парк» практически по всем критериям получил заслуженные 5 баллов. Проект, находящийся на престижном направлении Подмосковья, напротив крупнейшей частной бизнес-школы в России - Московской школы управления «Сколково». Комплекс имеет отличное окружение: по южной границе граничит с жилым комплексом премиум-класса «Грюнвальд», по западной - с частной резиденцией. Рядом расположено 500 Га леса с прогулочными дорожками, велосипедными маршрутами и лыжными трассами.
Отделка фасадов и мест общего пользования натуральными материалами соответствует всем требованиям дорогого жилья. Покупателям гарантировано также наличие подземного паркинга с собственной мойкой и огороженной охраняемой территории комплекса. Стоит отметить, что «Сколково Парк» - один из двух участников рейтинга, кото получил самую высокую оценку за уровень благоустройства придомовой территории: ландшафтный дизайн в проекте - от известного английского бюро H.E.D. Кроме того, в разработке проекта принимали участие солидные подрядчики: объект спроектирован бюро «ТПО Резерв», которое возглавляет известный и уважаемый архитектор Владимир Плоткин.
Жителям «Сколково Парк» обеспечена и первоклассная инфраструктура. Непосредственно в самом жилом комплексе будет работать уникальный детский образовательный центр Atlantic International School, сертифицированный по Кембриджской программе. Ведется строительство бизнес-парка, который будут занимать ведущие мировые компании, здесь же предусмотрена широкая сеть ресторанов и кофеен от известных «рестораторов». Уже строится 18-луночное профессиональное гольф-поле и теннисные корты. Также на территории предусмотрены бассейн, фитнес- и спа-центр.
Единственный параметр, по которому проект оценка была снижена на один бал (четыре балла из пяти) – высота потолков (от 3,2 до 3,17), которая хоть и отвечает нормам жилья подобного класса, но уступает некоторым конкурентам.
2 место – ЖК «Олимпийская деревня Новогорск» - 14,6 балла
Девелопер – «Химки Групп».
Расположение - 0 км по Машкинскому шоссе или 6 км по Ленинградскому шоссе
Площадь застройки – 12 га или 37 тыс. кв.м.
Срок сдачи – 2013 год
Цена – от 135 000 рублей за кв.м.
Минимальный бюджет покупки – 1 комнатная квартира площадью 49 кв.м. по цене 6,5 млн. руб.
ЖК «Олимпийская деревня Новогорск» - авторский проект заслуженного тренера РФ Ирины Винер – включает в себя жилую застройку переменной этажности (малоэтажные жилые дома, а также таунхаусы). Проект и генеральный план разработан известной Архитектурной мастерской Владимира Биндемана. Столь авторитетный состав участников проекта был отмечен высшим баллом рейтинга.
Высокую оценку проект получил и за уровень благоустройства придомовой территории. На территории комплекса предусмотрены многочисленные прогулочные и рекреационные зоны, детские площадки с игровыми комплексами. Вдоль протекающей по территории комплекса реки Сходня будет обустроена укрепленная набережная с великолепными спусками к реке, оригинальным ландшафтным дизайном и прогулочными дорожками.
Однако ключевое преимущество ЖК «Олимпийская деревня» – развитая спортивная инфраструктура: на территории комплекса расположится Международная Академия Спорта Ирины Винер, в которой будут преподавать чемпионы мира и Европы, современный детский сад, британская гимназия, фитнес-клуб класса люкс World Class и медицинский центр. При этом занятия спортом будут бесплатными, а финансирование эксплуатационных расходов будет осуществляться за счет арендных платежей.
Основной минус проекта, из-за которого он получил сниженную оценку, его расположение. Путь лежит через Ленинградское шоссе, известное своей традиционно высокой загруженностью и, как следствие, сложной транспортной доступностью.
3 место - Клубный квартал «Грюнвальд» - 13,7 балла
Девелопер – «ЛСР Недвижимость - Москва»
Расположение - Сколковское шоссе, 1 км от МКАД
Площадь – 4 га или 58 тыс. кв.м
Срок сдачи – сдан
Цена – от 175 тыс. руб. за кв.м.
Минимальный бюджет покупки – 2 комнатная квартира площадью 62 кв.м. по цене 14,4 млн. руб.
Получив высшие баллы по наиболее главным критериям, ЖК «Грюнвальд» все же занял третью строчку рейтинга. Отличное месторасположение, соседство с сопоставимым по классу жилым комплексом, российской «Силиконовой долиной» и Московской школой управления - безусловный плюс проекта. Отдельные пять баллов проект получил за участие в проекте известного архитектора Сергея Чобана. Отделка фасадов и мест общего пользования натуральными материалами также имела значение. Более того, вестибюли домов выполнены по авторским проектам. Примечательно также, что квартиры в «Грюнвальде» обладают самыми высокими потолками среди исследуемых объектов - 3,35 м.
В отличие от своих предшественников данного рейтинга, ЖК «Грюнвальд» получил две «тройки». Первую - за немногочисленную собственную инфраструктуру комплекса. Вторую - за уровень благоустройства придомовой территории, который оказался не таким разноплановым, как у конкурентов.
4 место – ЖК «Загородный квартал» - 13,1 балла
Девелопер – СП RDI и Limitless
Расположение - Ленинградское шоссе, 8 км от МКАД
Площадь – 111 га или 530 тыс. кв.м
Срок сдачи – 2014 год (1-ая очередь)
Цена – от 69 тыс. руб. за кв.м
Минимальный бюджет покупки – 1 комнатная квартира площадью 50 кв.м по цене 3,41 млн.
«Загородный квартал» - один из крупнейших проектов жилой недвижимости, сочетающий в себе таунхаусы и малоэтажную застройку. Общая концепция застройки разработана ведущими мировыми градостроителями – калифорнийской компанией Calthorpe Associates, архитекторы которой специализируются на комплексном развитии территорий и реализовали ряд крупномасштабных проектов в США, Европе и Азии.
На последних этажах располагаются пентхаусы с террасами, на первых – квартиры с собственными садиками. Отдельные пять баллов – за прекрасное соседство с лесопарком общей площадью примерно 1000 га, спортивным комплексом «Олимпиец», каналом им.Москвы, вдоль которого будет обустроена обширная прогулочная зона для жителей. Еще пять баллов - за уровень благоустройства придомовой территории, над проектом которого работали английские ландшафтные дизайнеры, при этом более трети всей территории отведено под зеленые зоны.
Наивысшую оценку проект получил также за развитую инфраструктуру - две общеобразовательные школы, три детских сада, детский клуб с дошкольной подготовкой и творческими мастерскими, поликлиника и спортивно-оздоровительный комплекс. Кроме того, центральным ядром каждой очереди застройки будет являться своя рекреационная зона - прогулочный парк с естественным сохраненным лесом, своя торговая площадь, спортивные площадки для детей и взрослых.
Недостаток проекта – расположение по труднодоступной Ленинградке и соседство с аэропортом «Шереметьево», в результате которого жители комплекса столкнутся с постоянным автомобильным и воздушным трафиком. Кроме того, комплекс не предполагает огороженную территорию. По этим двум параметрам он и получил по три балла.
5 место - ЖК «Сосны Николина Гора» - 12,8 балла
Девелопер – «Пробизнес-Девелопмент»
Расположение – Рублево-Успенское шоссе, 22 км от МКАД
Площадь – 31 700 кв.м.
Срок сдачи – сдан
Цена – от 110 000 руб. за кв.м
Минимальный бюджет покупки – 1-комнатная квартира площадью 56,5 кв.м. по цене 6,5 млн. руб.
ЖК «Сосны Николина гора» - единственный проект в рейтинге, расположенный на самой престижной трассе Подмосковья – Рублево-Успенском шоссе. Кроме того, ЖК находится на одноименной территории знаменитого санатория «Сосны» Управления делами Президента РФ. Главное преимущество данного объекта перед остальными участниками исследования – действующая развитая инфраструктура на близлежащей территории, представленная тремя детскими садами, супермаркетом, кафе, химчисткой, аптекой и т.д. Также в любой момент жители комплекса могут воспользоваться услугами элитного лечебного заведения: бассейн с уникальной системой очистки воды, сауна, тренажерный зал, открытый теннисный корт и многое другое. Однако именно соседство с элитным санаторием и обеспечивает необходимый уровень комфорта жильцам комплекса. Правильно выбранное девелопером место застройки позволило ему сэкономить на создании собственной инфраструктуры.
Больше всего баллов было снижено за большую удаленность от МКАД по сравнению с другими участниками рейтинга (22 км от МКАД), а также за отсутствие именитых подрядчиков при разработке и реализации концепции. Невысокие оценки проект получил за качество отделки фасадов – это всего лишь штукатурка, плохо переносящая российские климатические условия. Также оценка была снижена по параметру «уровень окружающей застройки» - недалеко от комплекса находится старый трехэтажный дом, в котором живут люди из обслуживающего персонала санатория.
6 место – ЖК «Дубровка» - 12,6 баллов
Девелопер – «Строительный альянс»
Расположение - Калужское шоссе, 5 км от МКАД
Площадь – 6 га или 90 тыс. кв.м
Окончание строительства – 2014 год
Цена – от 100 тысяч руб. за кв.м
Минимальный бюджет покупки - 1 комнатная квартира площадью 49 кв.м. – 6,6 млн. руб.
Расположение «Дубровки» по перспективному Калужскому шоссе, которое отличает множество природных достопримечательностей и рекреационных зон, а также транспортная доступность - бесспорный плюс комплекса. Оригинальный дизайн вентилируемых фасадов домов, облицованный итальянским керамогранитом, огороженная, охраняемая территория, наземный и подземный паркинг – все это отвечает требованиям высококлассного жилья.
Однако главная «изюминка» проекта в том, что особое внимание в нем уделено досугу и быту будущих жителей ЖК «Дубровка». На территории комплекса расположены мини-зоопарк, детский сад клубного типа, рестораны, кафе и бары, Торговый центр «Уютный Дом» , супермаркет «Перекресток», спа-салон «Спарадай». В скором будущем в новом строящемся квартале поселка планируется открытие фитнес-центра, медицинского центра, второй детский сад, пекарню, кафе, бутики и еще многое, так необходимое, для комфортного проживания.
Низкие оценки относительно конкурентов проект получил за безыскусный уровень благоустройства придомовой территории, а также отсутствие известных участников проекта.
7 место - Резиденции «Сколково» - 11 баллов
Девелопер – ГК «Абсолют»
Расположение - Сколковское шоссе, 0 км от МКАД
Площадь – 50 га или 367 тыс. кв.м.
Срок сдачи – 2018 год
Цена – от 104 000 руб. за кв.м.
Минимальный бюджет покупки – 1 комнатная квартира площадью 42 кв.м. по цене 4,53 млн. руб.
«Резиденции Сколково» расположен в перспективном месте застройки – Сколково, у которого, как известно, большое будущее. Среди плюсов также - развитая собственная инфраструктура. ЖК спланирован по принципу «город в городе». В состав проекта входят: общеобразовательная школа, три детских дошкольных учреждения, поликлиника с аптечным пунктом, а также многофункциональный и офисно-деловой центры, фитнес-клуб, гаражный комплекс (наземная парковка), развивающие детские игровые площадки, отдельные площадки для выгула собак. Отделка вентилируемых фасадов панорамным остеклением, а также вестибюли, выполненные по индивидуальным проектам, подтверждают высокий класс объекта.
Однако невысокие оценки данный проект получил сразу по нескольким важным критериям. Во-первых, уровень окружающей застройки оставляет желать лучшего – панельные и кирпичные дома постройки прошлого века в поселке Заречный не лучшим образом сказываются на восприятии объекта. Во-вторых, на момент составления рейтинга не было получено четкого ответа на вопрос о наличии огороженной и охраняемой территории. Застройщик говорит о двух альтернативных вариантах: первый - огорожена будет только придомовая территория каждого дома, второй - возможно будет огорожена вся территория проекта, что вызывает сомнения, так как территория слишком большая (50 га), чтобы ее сделать закрытой. Кроме этого, на территории ЖК нет подземного паркинга, что по правилам данного рейтинга, отнимает у участника исследования сразу 5 баллов. Примечательно также, что застройщик не раскрывает имени архитектора, разработавшего данный проект, в связи с чем Резиденции лишились еще 5 баллов.
8 место - ЖК «Да Винчи» - 10,7 балла
Девелопер – Tekta Group
Расположение - Можайское шоссе, 7 км от МКАД
Площадь – 3,1 га или 183 тыс. кв.м.
Окончание строительства – 2013 год.
Цена – от 79 000 рублей за кв.м.
Минимальный бюджет покупки – 1 комнатная квартира площадью 37,4 кв.м. по цене 5,2 млн руб.
ЖК «Да Винчи» по результатам проведенного анализа по основным параметрам получил средние оценки. Пять неоспоримых баллов были зачтены только по двум критериям: наличие подземного паркинга и участие в проекте архитектурного бюро «Остоженка». Примечательно, что дизайн-проект квартир был разработан выпускниками Высшей британской школой дизайна в качестве дипломной работы. Работа начинающих специалистов была оплачена по рыночным расценкам.
Удовлетворительные оценки проект получил по ряду следующих параметров. Во-первых, предыдущим участникам рейтинга ЖК «Да Винчи» уступает в статусе направления. Можайское шоссе является одним из наиболее загруженных в Подмосковье, поэтому здесь нередко образуются заторы. Кроме того, на этом шоссе ожидается реконструкция, что на какое-то время еще больше усугубит транспортную ситуацию. Во-вторых, жителям «Да Винчи» предстоит пользоваться преимущественно рядом расположенной инфраструктурой города Одинцово, а именно детскими садами, школами и поликлиникой. Как правило, инфраструктура подмосковных городов-спутников – наследие советской эпохи, и зачастую существующих объемов не хватает для активно растущего населения крупных населенных пунктов, переживающих строительный бум. В-третьих, отделка фасадов, мест общего пользования и благоустройство придомовой территории находится на уровне комфорт-класса. Надо отметить, что сложности при анализе добавила крайне скудная информация об основных параметрах проекта в официальных источниках, в первую очередь, на сайте ЖК.
«К сожалению, сегмент высококачественных проектов многоквартирных домов высокого бюджета, как и до кризиса, по-прежнему крайне мало представлен в Подмосковье, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». – Это единичные проекты, которые можно пересчитать по пальцам. Количество таких объектов всегда было ограничено. Разница лишь в том, что до кризиса они были представлены лишь на Рублево-Успенском шоссе, тогда как сейчас мы их видим по новым направлениям. Спрос на данный формат жилья небольшой, прежде всего, из-за возникающих альтернативных предложений в данном бюджете. У клиентов, имеющих 10-15 млн руб., есть возможность купить либо однокомнатную квартиру в ЖК премиум-класса, либо многокомнатную в ЖК бизнес-класса. С бюджетом 15-20 млн. руб. можно купить многокомнатную квартиру в премиум-классе, однако эти же деньги будет стоить таунхуас в поселке бизнес-класса, что по многим параметрам может показаться выигрышнее. Таким образом, спрос ограничен именно из-за этих альтернативных предложений. Поэтому данный формат всегда развивался осторожно-поступательно. В дальнейшем мы ожидаем увеличения в Подмосковье количества новых проектов высококачественных многоквартирных домов в первую очередь по тем направлениям, где планируется развитие транспортной инфраструктуры, поскольку для целевой аудитории данного сегмента фактор доступности направления является одним из приоритетных. Однако это не будет массовый выход новых проектов, а лишь точечный».
