RICS (Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости) совместно с Высшей Школой Экономики провели круглый стол, посвященный практическим аспектам управления коммерческой недвижимости. Среди спикеров присутствовали директора крупнейших компаний рынка недвижимости, модерировала встречу Наталья Зах MRICS, член Совета Директоров RICS Russia, Deloitte.
Рынок недвижимости развивается циклично, включая периоды роста, кризиса и восстановления. Главной темой круглого стола стали методы управления, позволяющие сохранить бизнес независимо от финансового климата. Собственники и арендаторы недвижимости находятся в «одной лодке» и зависят друг от друга. Именно от этого постулата должны отталкиваться управляющие крупных торговых и офисных центров.
Ольга Ладоренко, Начальник отдела маркетинга Nagatino I-Land, считает, что правильно составленный договор может стать настоящим подспорьем в трудные времена: «Что происходит в кризис? Компании сокращают расходы и начинают с двух главных статей: расходы на персонал и расходы на аренду. И когда арендатор приходит к собственнику с требованием понизить арендную ставку, то можно положиться лишь на хорошие отношения с ним – чтобы не доводить дело до судебного разбирательства – и на договор».
Тем не менее, к договору обращаются, как правило, в тяжелых условиях, а в «сытые» года, когда экономика на подъеме, к нему зачастую относятся формально. Для того чтобы снизить вероятность разрыва соглашений с арендаторами, собственник тоже должен пойти на уступки. Например, не завышать арендную ставку относительно среднерыночной цены.
Привлечение известных, надежных арендаторов, ориентированных на сотрудничество также помогает обеспечить стабильность денежных потоков. Вообще, к каждому арендатору необходимо найти свой подход. В случае возникновения конфликтных ситуаций следует индивидуально договариваться с каждой недовольной компанией, чтобы не допустить возникновения «профсоюза арендаторов» в рамках одной территории.
Елена Кислицына, директор по организации управления, отдел управления торговой недвижимостью, Jones Lang LaSalle, Russia & CIS предупредила: «Многие хотят красивый дизайн, красивые декорации. Устанавливая стеклянные перекрытия, зачастую не учитывают климатических особенностей: если выпадает много снега, то чистить и обслуживать такое здание затруднительно. Подобные ошибки в дизайне, в расположении ведут к увеличению операционных расходов, которые в свою очередь падают на плечи арендаторов и ведут к снижению доходности».
При проектировании надо учитывать множество моментов: от создания вместительной парковки, до расположения технических и складских помещений. Коммуникации должны быть рассчитаны на ожидаемое количество посетителей. Значительные средства тратятся на благоустройство территории. Крупные центры, имеющие в своих активах большие помещения и прилегающие территории, вынуждены выделять большие деньги на поддержание чистоты.
Что же касается управления недвижимостью с административной точки зрения, то здесь наблюдается все большая специализация компаний. Многие инвесторы понимают, что в одиночку охватить весь спектр мероприятий по обслуживанию и управлению недвижимостью невозможно, и отдают часть функций специализирующимся компаниям.
О привлечении самых значимых арендаторов говорила Анна Двуреченская, коммерческий директор компании KR – Properties: «Подбор якорного арендатора будет определять весь пул арендаторов. Так на территории нашего бизнес-квартала была создана штаб-квартира Yandex. Это сразу привлекло многих арендаторов из области IT, а впоследствии нашим предложением заинтересовались многие медиа-холдинги. Такой подход позволяет создавать кластерные бизнес-кварталы по западному образцу, когда большинство компаний, специализирующихся в конкретной сфере, сосредоточены в одном месте».
Якорный арендатор может внести огромный вклад в привлечение остальных клиентов, поэтому собственник предоставляет ему самые выгодные условия. Торговые центры всегда стараются найти такие компании.
Другим важным аспектом, отмеченным в ходе обсуждения, стало проектирование объектов. По международным стандартам очень немногие наши офисные центры соответствуют классу А — в этих условиях жизненно необходимым становится повышение качества обслуживания арендаторов и посетителей. Из-за неправильного планирования многие ошибки дают о себе знать только на этапе эксплуатации.
Сергей Воронин, CEO Forum Properties так описал современную структуру в управлении недвижимостью: «Инвестору нужно иметь определенную иерархию, чтобы управлять недвижимостью, особенно если это непрофильный или коллективный инвестор. На самом верху находится asset management. Это управление не столько зданием, сколько денежными активами собственника, включая покупку-продажу ценных бумаг. Второй уровень это property management – непосредственное управление объектом, сюда входят бюджетирование, отчеты, договоры с арендаторами. И на третьем уровне находится facility management – непосредственная эксплуатация объекта. К этой группе мы можем отнести клининговые и технические службы. Очевидна тенденция перехода компаний на какой-то один вид управления, редко кто совмещает все три».
The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) — Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости — созданная в Великобритании в 1868 году независимая международная профессиональная организация, устанавливающая стандарты и регламентирующая профессиональную деятельность в сфере строительства, недвижимости и землепользования.
RICS защищает интересы клиентов и заказчиков путем контроля за строгим соблюдением этических норм и стандартов профессиональной деятельности, а также предоставляет актуальную информацию и объективные рекомендации, благодаря чему членство в RICS стало «знаком качества» для профессионалов в области недвижимости во всем мире.
