Какие права есть у собственников и нанимателей жилья?
Всех жильцов квартиры можно разделить на две категории: собственники и наниматели. В чем состоят права и обязанности каждого из них, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Согласно статье 30 ЖК РФ, собственник жилья имеет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему по праву собственности имуществом в соответствии с его назначением и пределами его использования. На практике это значит, что в квартире собственника помимо него самого имеют право проживать члены его семьи, а также посторонние люди на основании договора найма. Право на пользование помещением юридическому лицу предоставляется по договору аренды или на другом законном основании.
Собственник может осуществлять в квартире профессиональную и индивидуальную предпринимательскую деятельность, однако это не должно идти в разрез с требованиями, которые предъявляются к жилому помещению: например, в квартире нельзя устраивать складские помещения. Прежде всего, это относится к лицам, которые в силу профессиональных особенностей могут работать на дому: репетиторы, консультанты, адвокаты и др.
Также собственник квартиры имеет право сделать перепланировку или переустройство квартиры, однако для этого ему необходимо согласовать план преобразований в соответствующей инстанции органов местного самоуправления.
«Право распоряжения жилплощадью подразумевает определение собственником ее юридической судьбы, - сообщает руководитель юридического отдела ГК «МИЦ» Дарья Погорельская. – Так, собственник может продать свою квартиру, обменять, подарить, завещать, а также произвести расприватизацию (вернуть государству) или изменить статус помещения (перевести его из объекта жилого фонда в нежилой)».
Помимо прав, Жилищный кодекс РФ устанавливает для собственника и немало обязанностей. Условно их можно разделить на две категории: первая подразумевает бремя расходов на содержание жилого имущества и МОП в многоквартирном доме, вторая – соблюдение правил содержания и пользования общим имуществом и жилыми помещениями в нем.
Также собственники квартир обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, следовать нормам, установленным экологическими и санитарно-гигиеническими службами.
В случае, если потребуется проведение капитального ремонта, каждый из собственников многоквартирного дома обязан вложить в ремонт часть своих средств (наниматели в этом не участвуют).
Что касается нанимателей, то у них обязанностей несколько меньше. Существует два вида найма: социальный и коммерческий. «Социальный может применяться только в муниципальном и государственном жилых фондах, коммерческий же – также и в частном, - поясняет Дарья Погорельская».
Социальная аренда предполагает, что наниматель в течение срока найма может пользоваться жильем и находящимся в нем имуществом, заселять других людей на данную жилплощадь (с согласия владельца), расторгать договор аренды, заключать договор поднайма. Есть возможность оформить временную регистрацию. Также наниматель имеет право на пролонгацию найма, а это значит, что по истечении срока действия аренды он является нанимателем первой очереди. Также наниматель при согласии владельца (государства) имеет право обменять данное помещение на другое.
В свою очередь, у нанимателя есть и определенные обязанности. К ним, прежде всего, относятся: пользование жилым помещением в соответствии с установленными законодательством правилами; ремонт помещения; плата за коммунальные услуги. Также наниматель обязан своевременно осведомлять наймодателя о произошедших изменениях, касающихся условий и оснований договора социального найма жилья.
Что касается коммерческого найма, то он оформляется, когда наниматель арендует жилье не у государства, а у частного лица. Чтобы обеспечить стабильные отношения между наймодателем и нанимателем, ГК РФ устанавливает право нанимателя на заключение договора на новый срок. Однако если арендодатель не собирается сдавать жилье на срок более года, то он обязан проинформировать об этом нанимателя за три месяца до истечения срока договора о найме. В противном случае договор автоматически продлевается на тех же условиях и на тот же срок.
При оформлении договора коммерческого найма необходимо указать часть квартиры, которую наймодатель отдает в аренду. Кроме того, должны быть установлены права и обязанности обеих сторон, а также ответственность при нарушении оговоренных контрактом условий аренды. Безусловно, в договоре должна фигурировать и точная сумма, которую арендатор будет ежемесячно выплачивать арендодателю.
