Ипотечные программы в России пока ориентированы в основном на покупку жилья, но и для других типов недвижимости существует возможность приобретения с помощью кредита. Здесь речь идет, прежде всего, о коммерческой ипотеке – о целевом кредитовании на покупку нежилой недвижимости. К такой недвижимости относятся офисы, склады, торговые центры, производственные площади. Об особенностях ипотечного коммерческого кредитования рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Существует не совсем обоснованное мнение, что заемщиком в случае с коммерческой ипотекой может быть только компания – юридическое лицо. Это не соответствует действительности. Деньги в банке на приобретение объектов коммерческой недвижимости могут брать в том числе и физические лица. Набор требований к заемщикам вполне стандартен, и более всего банки интересует стаж бизнес-деятельности заемщика, он должен быть более одного года. От юридического лица потребуют годовую отчетность. Она нужна банку для анализа, чтобы понять то, как работает компания, нуждающаяся в кредите, каковы ее финансовые обороты. По годовой отчетности банк сможет оценить доходность и перспективы развития бизнеса клиента.
«Коммерческая ипотека в России развита весьма слабо, поскольку далеко не все банки имеют такой продукт,- говорит Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». – Поэтому получить кредит на приобретение коммерческой недвижимости будет сложно. Коммерческая ипотека представлена даже не во всех регионах России. А вот отказов банков после оценки поданных документов не так много. Хотя, конечно, оценка кредитоспособности здесь проводится гораздо серьезнее, чем в случаях с жилой недвижимостью. Ведь объекты коммерческой недвижимости не такие ликвидные, как объекты недвижимости жилой – их сложнее будет продать, если вдруг заемная недвижимость отойдет банку.
Как и в случае с жилой недвижимостью, главный риск для клиентов банка, подписавших договор об ипотечном кредитовании, это прекращение долговых выплат и все связанные с этим последствия.
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, заемщику надо рассчитывать свои силы и учитывать то, что кредит на коммерческую недвижимость часто не выдается на долгий срок. 10 лет – вот классический срок коммерческой ипотеки. Это существенно отличается от ипотечного кредитования на приобретение жилья, где срок может доходить до 50 лет. При сроке ипотеки в 10 лет на заемщика ложатся большие ежемесячные платежи. К тому же, договор об ипотеке на коммерческую недвижимость заключается в соответствии с нормами Гражданского кодека и некоторых статей закона «Об ипотеке». Нормы регистрации права собственности и одновременного обременения ипотекой в законе относительно нежилого помещение нет. Законодатель запрещает оформление недвижимого имущества в качестве залога до момента заключения сделки купли-продажи. При ипотеке на жилое имущество такой ход является нормой.
Главные риски для банков – это дефолт заемщика и спорная ликвидность объекта коммерческой недвижимости.
Потребность в коммерческой ипотеке касается, в первую очередь, малого бизнеса и индивидуальных, частных предпринимателей, у которых нет собственности, которую они могли бы предоставить в качестве залога за обычный долгосрочный кредит. А вот крупные компании такую собственность имеют, поэтому для них ипотечное кредитование более доступно. Тем не менее, именно среди малого и среднего бизнеса коммерческая ипотека сейчас является особенно актуальной.
