Как оценить риски при покупке зарубежной недвижимости?
Зачастую покупатели жилья за рубежом опасаются, что выбранный ими объект в итоге окажется не таким, как они мечтают. «Реалов» расспросил профессиональных участников рынка о том, на что стоит обратить внимание при выборе и покупке объекта. Если следовать этим советам, то большинство рисков удастся счастливо избежать.
Типы рисков
Для каждой страны характерны свои типы рисков. Так, странам Ближнего Востока более присущи политические риски, в ряде европейских стран наблюдается экономическая нестабильность, в других государствах есть связанные с особенностями законодательной системы. Все зависит от конкретной страны, где приобретается недвижимость, но в целом можно выделить некоторые универсальные риски, с которыми сталкивается покупатель зарубежной недвижимости. Во-первых, это риски, связанные с незнанием местного законодательства. «Специфика зарубежного рынка недвижимости определяется ограниченным количеством компетентных источников информации, а также трудностями привлечения к заключению сделки профессионалов, досконально знающих и иностранное законодательство, и рынок недвижимости. Собственно из этой специфики и проистекают главные риски, которые кроются в крайне слабом знании российскими покупателями законодательства и рынков недвижимости, что негативным образом сказывается на их объективной оценке», - объясняет президент Gordon Rock Станислав Зингель.
Во-вторых, можно отметить рыночные риски, связанные с тем, что покупатель недостаточно верно представляет себе реалии рынка в конкретной стране. По словам Станислава Зингеля, основными рисками в данном случае являются финансовые потери вследствие резкого снижения цен, ранее раздутых спекулянтами, незавершение строительства из-за банкротства застройщика, реализация недвижимости находящейся под различными обременениями и т.д. Как говорит руководитель московского представительства информационно-сервисной компании Spanishabitat Евгений Редькин, главный риск в настоящий момент для покупателей – это незнание налогового законодательства. Например, на любой жилой объект в Испании существует так называемая минимальная цена продажи, и если она, согласно данным Министерства жилья, составляет, к примеру, 100 тыс. евро, то и при покупке объекта за 50 тыс. евро налог на сделку будет исчисляться с этой максимальной суммы. В-третьих, стоит добавить риски политические. «Самая серьезная глобальная неприятность, которая может случиться с покупателем — это смена политического режима в государстве, приведшая к пересмотру отношений в сегменте частной собственности», - объясняет управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. В крайнем случае это может привести к ущемлению прав домовладельцев, а также к аннулированию или признание незаконным строительства того или иного объекта.
В-четвертых, всегда существует риск, связанный с выбором самого места для покупки. «Например, был случай, когда кто-то приобрел дом через частное лицо в Греции. Как выяснилось, там рядом проходила зона археологических раскопок, куда попал участок покупателя, и дом пришлось снести», - вспоминает директор департамента зарубежной недвижимости Kalinka Realty Татьяна Советова. В свою очередь, по словам Станислава Зингеля, при покупке студенческой недвижимости необходимо ознакомиться с планами университетов по росту количества обучающихся и с планами относительно строительства новых кампусов, открытия новых факультетов и даже ценовой политики обучения. Курортная недвижимость требует особого внимания к чистоте пляжей, уровню сервиса, стоимости жизни и наличия объектов туристической инфраструктуры. В-пятых, не менее важно заранее понимать, что в итоге Вы рассчитываете получить. Например, как говорит генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, нужно сразу осознать, что за рубежом значительно ниже доходность инвестиций в недвижимость, высоки и зачастую не всегда понятны россиянам налоги. И стоимость жизни в чужой стране нередко оказывается выше, чем в России, несмотря на общую картину, отражающую более низкие цены на продукты питания и одежду. При этом дороже обслуживание, текущий ремонт, содержание, коммунальные услуги и те же налоги. По словам Татьяны Советовой, один клиент планировал купить пентхаус за 1,8 млн. евро на испанском побережье в Коста-Брава, объект располагался в многоэтажном доме всего в 10 метрах от пляжа. Помня о том, что значительные участки испанского побережья являются общественной собственностью и не подлежат застройке, покупатель настоял на проверке юридических оснований строительства. Оказалось, что возведение дома было осуществлено незаконно. Однако в силу высокой стоимости строительства и солидного списка жильцов многоэтажку было решено не сносить.
Методы защиты
Заранее застраховаться от неприятных сюрпризов достаточно просто, надо только следовать определенным правилам. «Необходимо выбрать интересующую Вас страну и ознакомиться с отчетами, касающимися рынка недвижимости, предоставленными мировыми агентствами», - говорит Татьяна Советова. Параллельно этому следует выяснить особенности местного законодательства, включая налогообложение покупателей недвижимости, особенно если Вы являетесь нерезидентом. Более того, не во всех странах покупка недвижимости гарантирует скорейшее получение вида на жительства: в ряде случаев это бывает сделать очень трудно. Также в некоторых государствах владение недвижимостью не дает гарантии от отказа при выдаче визы, как, например, получение визы США. Более того, если Вы решили купить недвижимость в основном с инвестиционными целями, то следует обратить внимание на ключевые для этого параметры, например, на объем туристического потока, отдаленность объекта от аэропорта, моря или лыжного подъемника, а также на инфраструктуру. Чтобы заранее соотнести дебет с кредитом, обратите внимание на отчисления за управление недвижимостью и коммунальные расходы. Расходы в различных странах могут существенно отличаться. Например, по словам Татьяны Советовой, на многих рынках российские покупатели не могут разобраться со счетами на электроэнергию - когда и как подавать эти сведения, каким образом договариваться о проведении проверки счетчиков, проводить оплату счетов, если они находятся за пределами этой страны.
Только после выяснения основных рыночных и политических факторов следует переходить к изучению самого объекта, обязательно обратив внимание на его расположение и транспортную доступность. «Важна высокая транспортная доступность объекта, что фактически всегда увязывается с недалеко расположенным международным аэропортом», - говорит Станислав Зингель. В частности, нужно сразу продумать, как Вы будете добираться из своего города до нового дома. Помимо этого, необходимо заранее выяснить стоимость эксплуатации объекта и наличие планов по ремонту жилого фонда, зачастую оплачиваемого собственниками квартир в многоэтажных домах. Для этого необходимо понимать специфику владения объектом в той или иной стране. Например, по словам Татьяны Советовой, во Франции некоторые покупатели приобретают замки, не обращая внимания на то, что их реконструкция контролируется государством. Здесь строго следят за таким «мелочами», как использование при ремонтных работах асбеста и свинца. Другая важная деталь — отчет о наличии в доме древовидных насекомых должен регулярно предоставляться в местную мэрию. Если покупатель хочет сделать внутренний ремонт, ему необходимо обратиться в компанию, имеющую специальную лицензию на реконструкцию исторических объектов, сотрудники которой владеют средневековыми техниками укладки паркета и будут использовать те же материалы.
Также, например, приобретая в Кап-Ферра дом с участком и желая расширить по площади строение, необходимо согласовать эти работы с архитектором из Парижа, а от него будет зависеть, как он презентует Ваш проект властям. В случае, если участок находится у моря, то практически невозможно построить пристань для яхты, так как для этого необходимо получить разрешение местного мэра, которое должно быть согласовано с архитектором. Также важен такой нюанс, как порядок уплаты индивидуальных коммунальных платежей. Основные - это платежи за электроэнергию и за газ. Если же ваш сосед не платит за лифт или услуги консьержки, его долг будет разделен между всеми жильцами. Подобные проблемы испытывают жильцы 20% домов во Франции. Таким образом, ежемесячные платежи владельца недвижимости могут увеличиться до 10%. Или, например, старинное палаццо в Венеции может стоить очень дешево, но местный закон потребует провести работы по реставрации, а они выльются в ту же сумму, за которую вы объект приобрели. И даже сдача в аренду не покроет рисков.
Но доступная недвижимость в Европе может стать оптимальным вариантом, если хорошо понимать и анализировать причины низкой стоимости жилья. «В Испании, учитывая ситуацию, сложившуюся с концентрацией огромного количества жилья, изъятого по долгам и необходимостью его реализовать, следует всегда внимательно проверять документацию: жилье может находиться в залоге, под арестом, эмбарго. У него могут быть не те владельцы, что представлены вам. Отсутствие тщательного аудита – главный риск при покупке жилья», - говорит Евгений Редькин.
Краткая памятка покупателю:
•изучить данные о стране покупки;
•ознакомиться с самим объектом;
•просчитать все возможные расходы, в том числе с точки зрения налогообложения и управления недвижимостью.
