Многие, задумываясь о возможности купить квартиру с помощью ипотечного кредита, задумываются о стабильности своего финансового положения. Получится ли сохранять ее в течение долгих лет, а возможно, и десятилетий? Что, если через какое-то время ипотека станет непосильным бременем? Многих такие соображения останавливают. Тем не менее, следует понимать, что покупка квартиры по ипотечному кредиту не связывает покупателя по рукам и ногам – при необходимости ипотечную квартиру можно продать. О сделках с недвижимостью, которая является залоговым имуществом, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Надо сразу отметить, что подобные сделки содержат в себе немало трудностей. Для продажи имущества, находящегося в залоге у банка, может быть несколько причин. Обычно ипотечную квартиру продают, чтобы улучшить свои жилищные условия, либо для того, чтобы вообще отказаться от ипотеки. Такие ситуации нередко встречаются на рынке недвижимости, и ничего удивительного в них нет.
Для человека, чьи жизненные обстоятельства побуждают его освободиться от ипотечного кредита, существует несколько путей. Первый путь – можно просто досрочно выплатить банку остаток долга, продав залоговую квартиру. Перед тем, как приступить к реализации такого плана, нужно внимательнейшим образом изучить условия договора. «В договоре досрочное погашение кредита может быть запрещено, причем не вообще, а только на определенный срок, - говорит Константин Шибецкий, руководитель ипотечного отделения ГК «МИЦ». – Необходимо выяснить, в какой период действует мораторий. Когда его срок еще не истек, а человек уже хочет продать имущество, находящееся в залоге, то можно встретиться с сотрудниками банка и попытаться их убедить в том, чтобы они отменили мораторий. Это возможно», - говорит Константин Шибецкий, руководитель ипотечного отделения ГК «МИЦ». Банки идут навстречу таким просьбам, потому что им выгоднее получить деньги, нежели иметь просроченные платежи. Особое воздействие на банк оказывает информация, что уже найден покупатель на такую квартиру. Иногда банки сами ищут покупателя для продавца заложенной квартиры.
Когда банк дает разрешение клиенту погасить кредит досрочно, то новый покупатель квартиры возвращает банку все долги, а банк в ответ выводит купленное имущество из состояния залога. Как только данные процедуры оформлены, продавец и покупатель заключают сделку купли-продажи. Но такой путь продажи является достаточно рискованным для покупателя, сообщают специалисты ГК «МИЦ», потому что никаких юридических гарантий он в момент передачи денег для возврата долга банку не получает. Найти покупателя для осуществления такой продажи можно в двух случаях – если на продаваемую квартиру будет объявлена хорошая скидка и если продавец находится с покупателем в доверительных отношениях.
Когда продажа квартиры, находящейся в залоге, невозможна путем досрочного погашения займа, можно прибегнуть ко второму способу. Он заключается в продаже не самой квартиры, а квартиры вместе с кредитом. Банк должен дать согласие на смену заемщиков и заключить с новым заемщиком договор о кредитовании. Разумеется, новый заемщик должен подтвердить банку свою платежеспособность – только в этом случае банк согласится на рокировку.
Третий путь – наименее выгодный для заемщика. При продаже залогового имущества с банком заключается договор отступного. При нем право собственности на имущество переходит банку, и полученные продавцом деньги переходят тоже банку – за долги по кредиту. Это самый нежелательный путь продажи заложенной квартиры.
Как уже говорилось выше, все операции с залоговым имуществом представляют некоторую трудность, продажа обремененной кредитом квартиры – дело нелегкое. Если жизненные обстоятельства так сложились, что от ипотечного кредита нужно освободиться, следует тщательно проанализировать ситуацию и выбрать один из вышеописанных вариантов. Если при таком выборе существуют колебания, то желательно обращаться к специалистам крупных агентств недвижимости. Они достаточно часто работают с такими продажами и подберут оптимальный вариант для каждой ситуации.
