Российским законодательством установлено, что собственники многоквартирного дома сами должны выбрать способ управления домом (УК или ТСЖ). Если выбран первый вариант, то жильцы квартир должны составить и утвердить договор с УК, который впоследствии должен быть заключен между УК и каждым собственником данного дома. При возникновении тех или иных конфликтных ситуаций третья сторона – как правило, суд – будет опираться в основном на текст этого договора.
Согласно ст. 162 ЖК РФ, в договоре между УК и собственником жилого помещения в многоквартирном доме должны быть прописаны следующие пункты:
- точный адрес и состав общего имущества многоквартирного дома, которым будет осуществляться управление. Перечень общего имущества определяется Постановлением РФ №491 от 13.08.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», а также договором с УК;
- перечень работ и услуг по содержанию и ремонту жилья, которые будут предоставлять УК, а также порядок изменения этого перечня;
- порядок определения цены договора, размер оплаты за содержание и ремонт жилья, а также порядок внесения такой платы. Данный пункт договора является одним из важнейших. Согласно ЖК РФ, размер платы за коммунальные услуги устанавливается органами местного самоуправления и регулируется Федеральным Законом. Основные ценообразующие факторы при этом – это характеристики дома, а также качество и объем предоставляемых услуг. При этом следует учитывать, что стоимость оказания ряда услуг устанавливается вне зависимости от ФЗ. К таким услугам относятся: аварийное обслуживание, вывоз мусора, а также обслуживание и ремонт лифтового оборудования. Желательно внести в договор пункт о том, чтобы деньги за содержание и текущий ремонт копились на лицевом счете данного многоквартирного дома;
- ответственность сторон. По словам специалистов ГК «МИЦ», зачастую в договорах между жильцами и УК тщательно прописывается ответственность собственников жилых помещений в многоквартирном доме в случае невыполнения условий договора (например, несвоевременная оплата услуг ЖКХ. А вот ответственность УК, как правило, оговаривается мало. Поэтому при обсуждении проекта договора жильцы должны настаивать на том, чтобы была прописана не только ответственность с их стороны, но и ответственность со стороны УК;
- порядок осуществления контроля за выполнением обязательств, которые УК взяла на себя;
- отчетность УК о выполнении условий договора. Порой жильцы пытаются потребовать с УК отчет о произведенных работах и предоставленных услугах, однако работники УК далеко не всегда соглашаются представлять подобные отчеты. Чтобы избежать такой ситуации и всегда находиться в курсе дел, жильцы должны включить в договор с УК пункт, предусматривающий их право требовать отчеты о проделанной работе УК. При этом желательно указать, как часто вы хотите получать данные отчеты.
Как правило, УК составляют договор «под себя». Поэтому чтобы договор также отвечал и интересам жильцов, последним необходимо обратиться к профессиональному юристу. Специалист проведет юридическую экспертизу договора, который предложит заключить та или иная УК.
