Как известно, все приобретения, сделанные супругами в браке, классифицируются Семейным кодексом РФ как совместно нажитое имущество. Неважно, каковы были доходы каждого из супругов (один из них мог вовсе не иметь постоянной работы и заниматься домашним хозяйством), – после развода общее имущество подлежит разделу. Казалось бы, всё просто: нужно просто разделить все совместно нажитое пополам. Но как в этом случае поступить с ипотечным кредитом? О том, как делить кредитные обязательства и квартиру, находящуюся в залоге у банка, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Квартира, купленная супругами с помощью ипотечного кредита, также является совместно нажитым имуществом, независимо от того, на кого она была оформлена. Чаще всего при выдаче жилищного займа банк оформляет второго супруга в качестве созаемщика или поручителя, и избежать этого можно только в том случае, если был заключен брачный договор, предписывающий иное.
Что же делать, если брак распался, а ипотечные обязательства остались? Разделить залоговую квартиру банк не позволит – по закону «Об ипотеке», залогом может быть только отдельная целая недвижимость, а не доля. Поэтому разделить квартиру удастся не прежде, чем будет снято обременение.
Варианты действий бывших супругов могут быть следующими. Прежде всего, они могут принять решение продать ипотечную квартиру (разумеется, с согласия банка), погасить с помощью полученных денег долг, а остаток разделить между собой. Однако такая схема возможна далеко не всегда: во-первых, не всегда разводящиеся заемщики заинтересованы в продаже приобретённой квартиры, во-вторых, квартиру, скорее всего, придется продавать с существенным дисконтом (чтобы привлечь покупателя к жилью с ипотечным обременением) и денег может не хватить даже на покрытие долга банку.
Другой способ заключается в том, чтобы переоформить кредитные обязательства на одного из супругов. К примеру, бывшая жена больше не желает участвовать в выплате ипотечного долга. Для этого ей нужно подписать соглашение о разделе имущества, в котором будет указано, что она освобождается от кредитной ответственности и при этом отказывается от права претендовать на квартиру. Муж обращается с этим соглашением в банк, заявляет о желании переоформить кредит на себя и подписывает новую закладную. Переоформление, к сожалению, не бесплатно и может обойтись более чем в 1% от оставшейся суммы долга. Придётся переоформлять и страховку, что логично: вместе с составом заемщиков по кредиту изменяются и риски.
Здесь надо помнить, что, отказавшись от права претендовать на квартиру, «вышедший из ипотеки» супруг все же сохраняет право на половину той суммы, что уже была выплачена по ипотечному кредиту за время брака.
К сожалению, что в первом, что во втором варианте очень многое будет зависеть от банка, замечают в отделе ипотечного кредитования ГК «МИЦ». Банк может не дать своего согласия на продажу имущества или на переоформление кредита, причем иногда без объяснения причин. Поэтому в каждом конкретном случае придется действовать в зависимости от обстоятельств, универсального рецепта нет.
Можно, конечно, поступить и так: договориться с бывшей «второй половиной» о совместных выплатах по кредиту до его полного погашения, а после разделить квартиру, которая перестанет быть залогом, в обычном режиме. Технически этот вариант, пожалуй, самый простой, но в жизни редко удается так сделать: обычно разошедшиеся супруги не желают иметь друг с другом никаких общих дел.
Часто клиенты задают вопрос – а что будет, если один из супругов тихо «самоустранится» из процесса погашения ипотечного долга, а второй продолжит платить и в итоге погасит кредит? В этой ситуации квартира останется совместным имуществом бывших супругов, и не плативший супруг также сможет претендовать на неё. Однако второй супруг сможет в судебном порядке потребовать от него компенсации половины суммы, потраченной при погашении кредита. При наличии всех квитанций о платежах отстоять свои права будет нетрудно.
«Даже в самых трудных семейных обстоятельствах постарайтесь не забывать о главном: ежемесячные платежи по ипотеке нужно вносить в срок, – напоминает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». – Более трех даже небольших просрочек за год – и вы можете оказаться в числе дефолтных заемщиков».
