Июнь стал в определенным смысле переломным для рынка жилья РФ. И на вторичном рынке, и на рынке первичном впервые за последние полгода цены снижались в большем количестве регионов, чем дорожали. По данным федерального портала о недвижимости «Мир квартир», стоимость квадратного метра новостроек в июне 2013 года снижалась в 67% исследованных городов, т.е. в двух третях населенных пунктов.
Как показал ежемесячный мониторинг федерального портала о недвижимости «Мир квартир», проведенный в 30 российских городах, в июне средняя цена квадратного метра на первичном рынке снизилась в 67% исследованных регионов (в 20 городах из 30), росли цены на новостройки лишь в 10 населенных пунктах.
Июнь полностью изменил расклад на рынке: количество городов, в которых цена квадрата падала, превысило – причем серьезно – число населенных пунктов, где она росла. Напомним, снижение темпов роста цен на первичном рынке началось еще в феврале (тогда новостройки дорожали в 75% исследованных городов), а к маю практически наступило равновесие (цены росли уже в 55% регионов). Июнь показал, что застройщики в двух третях городов уже пошли на уступки покупателям.
В отличие от вторичного рынка, июньские динамики в сегменте новостроек оказались в ряде случаев довольно резкими: максимальный рост цены «квадрата» составил + 5% (в мае - +4,3%), а наибольшее снижение – -4,8% (в мае - -2,6%). Но эксперты портала «Мир квартир» отмечают, что двух третях городов (20 из 30) эти изменения составили менее 1%.
«С нового года на рынке недвижимости наблюдалось постепенное снижение темпов подорожания жилья. При этом первичный рынок следовал за вторичным, но немного отставал: например, если в феврале на «вторичке» цены росли в 85% исследованных городов, то новостройки дорожали в 75% регионов, в марте и апреле наблюдались похожие динамики, а в мае рынок продемонстрировал, что близок к стабилизации. Однако в июне ситуация изменилась – «первичка» обогнала «вторичку», показав снижение цен в двух третях исследованных регионов. На вторичном рынке мы пока наблюдаем относительное равновесие, с небольшим уклоном в минус: в июне квадратный метр подешевел в 52% исследованных городов», - говорит генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Специалисты считают, что резкие изменения на первичном рынке могут происходить и из-за того, что девелоперы запустили весной много новых проектов, а так как в большинстве регионов в последние четыре года наблюдался явный дефицит новостроек эконом-класса, то застройщики пытаются удовлетворить спрос именно в этом сегменте, и отсюда следует снижение цен. «Учитывая высокую стоимость квадратного метра, девелоперы все больше внимания уделяют покупателям с минимальным бюджетом: даже в проектах бизнес-класса проектируется большее количество квартир маленьких площадей, появились квартиры-студии в эконом-классе, апартаменты. Кроме того, на старте проекта цены все же ниже, чем в домах, готовых к сдаче в эксплуатацию», - отмечает Павел Луценко.
Традиционно наиболее дорогие новостройки среди исследованных городов оказались в столице, где средняя цена квадратного метра за месяц вновь увеличилась на 0,5% и составила 223 844 рублей. Самые дешевые квартиры продаются в Саратове, где стоимость «квадрата» снизилась за июнь на 1%, до 31102 рублей.
Дорожает Сочи, Иваново и Самара
Городами, в которых новые квартиры дорожали серьезнее всего, в июне стали Сочи, Иваново и Самара. В бывшей всесоюзной здравнице за месяц средняя цена квадратного метра выросла на 5%, до 64887 рублей. «В Сочи наибольшим спросом сейчас пользуются квартиры небольших площадей в новостройках, возводящихся в спальных районах, где до сих пор можно найти жилье по цене от 30000-32000 за квадрат. С начала курортного сезона спрос вырос за счет приезжих, приобретающих недвижимость как для дальнейшего переезда или использования в качестве «дачи у моря», так и с целью инвестирования», - говорит Павел Луценко.
Вторым рекордсменом июня стало Иваново, где средняя цена квадрата в новостройках подорожала на 2,4%, до 42695 рублей. «В этом городе рост цен на недвижимость начался в феврале, сначала резко подорожали квартиры на вторичном рынке, а теперь подняли цены и застройщики. Кстати, разница в стоимости квартир между «первичкой» и «вторичкой» очень незначительна: в июне средняя цена квадрата на вторичном рынке составила 43539 рублей», - рассказал Павел Луценко. Иваново в посткризисные годы был городом с самой недорогой недвижимостью среди областных центров, расположенных рядом с Москвой. «Если покупателей квартир в Иваново не испугает рост прайса, можно ожидать, что застройщики через пару месяцев вновь поднимут планку, во всяком случае, на квартиры в домах, находящихся в высокой степени готовности или проектах бизнес-класса», - предполагает Павел Луценко.
В Самаре цена квадратного метра увеличилась за месяц на 1,8%, до 47710 рублей. Для самарских покупателей жилья все еще предпочтительнее покупка квартиры на вторичном рынке, несмотря на то, что цены там достаточно высоки по сравнению с новостройками – средняя цена квадрата в июне составила 55763 рублей. «В городе появляется очень мало новых проектов из-за того, что силы застройщиков направлены на завершение проблемных объектов, которых в Самаре более 40. Серьезные задержки по сдаче объектов в эксплуатацию, по данным Поволжского Центра Развития, у 180 домов. На этом фоне компании, которые соблюдают сроки строительства, немного увеличили цены», - отметил Павел Луценко.
Дешевеет Омск, Ярославль и Курск.
Наиболее активно в начале лета дешевели новостройки в Омске, Ярославле и Курске. Самые заметные изменения наблюдались в Омске, где цена квадратного метра снизилась до 38256 рублей, преодолев психологическую отметку в 40000 рублей за квадрат. «Рынок недвижимости Омска лихорадит: в мае подешевели квартиры на «вторичке», а в июне снизить прайс пришлось и застройщикам. Причина кроется в резком росте цен в феврале и марте, который отпугнул покупателей, и сейчас продавцы жилья вынуждены идти на попятный», - предполагает Павел Луценко.
В Ярославле цены снизились на 2,5%, до 52387 рублей за квадратный метр, при этом средняя цена квартиры также уменьшилась (на 2,3%, до 3517623 рублей). «Последнее падение цен в этом городе наблюдалось в феврале, тогда средняя стоимость квадрата в новостройках упала на 1,2%. В июне резкое снижение можно объяснить, скорее, не понижением цен у застройщиков, а выходом на рынок новых объектов, в том числе и эконом-класса – на старте продаж застройщики готовы к дисконту», - отмечает Павел Луценко.
Третьим аутсайдером июня стал Курск, где цена квадрата снизилась на 2%, до 37194 рублей. «В этом городе в принципе не так много новостроек, и цены на них уже почти вплотную приближаются к стоимости квадрата на «вторичке», который в июне составил 39498 рублей. Некоторое снижение на первичном рынке выглядит логично, особенно учитывая депрессивность региона», - говорит Павел Луценко.
