Продаем ипотечную квартиру? Только в согласии с банком!
Человек, приобретающий жилое имущество по программе ипотечного кредитования, рассчитанной на много лет, не может предвидеть всех жизненных обстоятельств, которые ожидают его в будущем. Как показывает отечественная практика, на рынке недвижимости часты такие ситуации, когда заемщик вынужден продавать ипотечную квартиру. Причем нужда эта не всегда носит отрицательный характер. Подробнее о продаже ипотечной квартиры рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Сразу после кризиса 2008 года заемщики начали продавать квартиры из-за того, что у них уже не было возможности возвращать заем и проценты, а поэтому они вынуждены были переезжать в помещения с худшими жилищными условиями. В последние годы ситуация стала меняться к лучшему. Ипотечные квартиры сейчас люди продают для того, чтобы купить квартиру большей площади, в удачном с точки зрения расположения районе, причем возможность сделать это появляется у человека задолго до того, как он завершил выплаты за первую купленную по кредиту квартиру.
По словам специалистов ГК «МИЦ», подобные сделки являются нормой, хотя они и не очень распространены. Такие операции не пугают ни продавцов, ни покупателей. Если с документами на недвижимость все нормально, то правовых проблем подобная практика не вызывает.
Основное условие, без которого невозможно продать ипотечную квартиру, заключается в необходимости получить на это согласие со стороны банка. Кредитно-финансовая организация не только должна будет одобрить продажу, но и утвердить стоимость жилья, которую продавец хочет за него получить.
Несмотря на то, что у банка нет законодательных рычагов на прямой запрет таких сделок, клиенту все равно будет практически невозможно осуществить продажу залоговой квартиры вопреки воле кредитора. Банки, не желая того, чтобы клиент продавал ипотечную квартиру, могут выставить условие – запрет на продажу квартиры до того, как кредит будет погашен досрочно. «Но так бывает не всегда, чаще банки заинтересованы в том, чтобы помочь клиенту осуществить задуманное, – сообщает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». – Банки участвуют в сделке по купле-продаже заемной недвижимости, гарантируют ее безопасность. Это делается, например, через предоставление банковской ячейки для передачи денег от покупателя продавцу. Банк с позволения других участником операции тоже имеет доступ к ячейке».
Для того чтобы банк ответил согласием на пожелание клиента продать ипотечную квартиру, должно выполняться несколько условий. Первое – это контроль со стороны банка за расчетами по сделке, что как раз и осуществляется через предоставление доступа банку к ячейке. Второе, самое главное условие – та сумма, которую получит продавец имущества, должна покрыть все те обязательства, которые он пред банком еще не выполнил.
Продажа жилья, находящегося в качестве залога в банке, может быть проведена по одной из двух схем. Первая – с квартиры снимается обременение, после чего она продается. Вторая – покупатель приобретает квартиру вместе с ипотечными обязательствами. Обе сделки будут проходить под бдительным контролем банковских сотрудников, напоминают эксперты ГК «МИЦ».
