Основной причиной, по которой большинство людей предпочитает покупать квартиры на вторичном рынке недвижимости, является их юридическая и физическая готовность. Покупателю старой, давно обжитой квартиры не нужно ждать окончания строительства, сомневаясь в добросовестности застройщика. Покупая «вторичку», он может просто оформить право собственности и спокойно въехать в новое жилье. Однако, несмотря на все свои преимущества, покупка квартиры на вторичном рынке несет в себе определенную долю риска, связанную с юридической чистотой квартиры. Поддельные доверенности, арест имущества, сокрытие продажи от супруга, различные обременения и многое другое – все это может впоследствии доставить массу хлопот невнимательному покупателю. Таким образом, перед каждым, кто собрался покупать жилье на вторичном рынке, стоит выбор: рискнуть и провести сделку самостоятельно или обратиться за помощью к риэлтору или юристу.
Зачастую многие покупатели, найдя среди разнообразия московской недвижимости квартиру своей мечты, стремятся побыстрее заключить сделку и въехать в неё. А уж если радует и цена, то нетерпеливый покупатель может отнестись к проверке документов и вовсе несерьезно. Однако стоит помнить, что бесплатный сыр бывает лишь в мышеловке, и очень привлекательная цена может «прикрывать» целый набор юридических трудностей или даже откровенное мошенничество. «Например, квартира может находиться под обременением или в совместной собственности супругов, – поясняет директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина. – Если один из супругов продает её без официального согласия второго, то в случае судебного разбирательства сделка может быть признана недействительной. И даже если покупателю вернут деньги, он все равно потеряет массу времени, что в условиях постоянно растущих цен на жилье может стать серьезной проблемой».
Стоит помнить и о том, что квартира может продаваться далеко не в первый раз, и если одну из сделок, предшествующих текущей, суд признает недействительной, то и все последующие будут автоматически аннулированы. Поэтому покупателю будет не лишним узнать, в какой раз продается данное жилье и проследить всю его цепочку отчуждений, дабы выяснить, нет ли у бывших владельцев данной квартиры претензий на её счет. Самостоятельно проследить всю цепочку (а она может насчитывать десять и более звеньев) человеку неподготовленному будет весьма непросто, поэтому если квартира участвовала в сделках купли-продажи более двух раз, то самым разумным решением будет обратиться к опытному риэлтору. Он сможет определить юридическую чистоту каждой из предшествующих сделок и предупредит вас о возможных проблемах.
Теперь стоит обозначить, из каких же этапов состоит юридическое сопровождение сделки риэлтором или юристом. «Первый этап – это экспертиза правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на квартиру, - рассказывает Инна Игнаткина. – Причем проверке подлежат как нынешние, так и предыдущие владельцы. Второй этап – это составление и юридическое сопровождение договора о внесении задатка и договора купли-продажи. И третий этап – составление договора аренды банковской ячейки, если, конечно, оплата производится наличными. Также опытный специалист сможет проконсультировать вас по всем интересующим вопросам, начиная от выбора подходящей недвижимости и заканчивая особенностями общения с контрагентами».
