«Метриум Групп»: ценовой парадокс на первичном рынке жилья
Все потребители давно привыкли к тому, что покупка квартиры на начальной стадии строительства хоть и несет в себе определенные риски, но гарантирует более выгодную цену. Тогда как приобретение жилья на конечной стадии строительства или в уже готовом доме, конечно, менее рискованное предприятие, но более затратное. Однако есть на рынке недвижимости и такие проекты, в которых стоимость квадратного метра в корпусах на начальной и завершающей стадиях строительства сопоставима. А в некоторых случаях квартиры в готовых домах могут даже продаваться дешевле. Эксперты «Метриум Групп» решили разобраться в этом ценовом парадоксе.
Проводя ежемесячный мониторинг рынка жилья Московского региона, аналитики «Метриум Групп» выявили несколько случаев ценового несоответствия общерыночным тенденциям. Например, стоимость трехкомнатных квартир в 10-м корпусе ЖК «Бутово Парк» (Ленинский район) начинается от 71,5 тыс. рублей за кв. м, а в 14-м корпусе – от 72,9 тыс. рублей за кв. м. При этом 10-й корпус уже готов, а в 14-ом только-только появляются нижние этажи. Другой пример – мортонград «Путилково», расположенный в Красногорском районе. Двухкомнатные квартиры в корпусе №16, в котором уже достраиваются верхние этажи, продаются по цене от 76,5 тыс. рублей за кв. м. Аналогичная жилплощадь в корпусе №34, где еще только заливается фундамент, стоит от 77,6 тыс. рублей за кв. м. В жилом комплексе «Ромашково», который строится в Одинцовском районе, также наблюдается аналогичный ценовой парадокс. Стоимость однокомнатных квартир в корпусах №1-4 начинается от 87,4 тыс. рублей за кв. м (идет отделка), а в корпусах №5 и №6 – от 97,8 тыс. рублей за кв. м (возводятся нижние этажи).
«Для того чтобы понять такой ценовой парадокс необходимо отметить, прежде всего, что застройщики всегда выбирают разные стратегии реализации своих объектов, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Одни девелоперы нацелены на максимальный прирост средней цены по мере повышения стадии готовности дома. Разница в стоимости квадратного метра на начальном и завершающем этапах в таких проектах будет составлять 15-20%. И застройщики эту разницу будут «выжимать» до последнего. Другие девелоперы в большей степени ориентированы на активные продажи. Обычно они сдерживают среднюю цену в определенных границах и максимизируют ее только в последних очередях строительства. Ценовой парадокс как раз и наблюдается в проектах застройщиков, выбирающих именно такую стратегию».
Как поясняет эксперт, речь идет о реализации крупных жилых проектов (от 200 тыс. кв. м и более), где застройщик понимает, что в течение нескольких лет он постоянно будет выводить новые объемы. Как правило, первая очередь в таких объектах стартует с демпинговых цен для того, чтобы привлечь покупателей и запустить продажи. А квартиры в новых очередях продаются уже по нормальным рыночным ценам. Дома в этих проектах возводятся по панельной технологии, поэтому стройка ведется достаточно активно. И зачастую цены на квартиры в уже готовых корпусах могут быть сопоставимы с теми, которые только выводятся на реализацию. Это объясняется лишь желанием застройщика быстрее распродать остатки в первых очередях.
«В некоторых случаях застройщик даже может установить более низкие цены на квартиры в готовых корпусах, - продолжает Мария Литинецкая. - Конечно, в большинстве случаев это будут малоликвидные объекты – с плохим видом из окна, большой площадью или неудачной планировкой. Если застройщик установит высокую цену на такие квартиры, то клиенты предпочтут ждать окончания строительства другого корпуса для того, чтобы приобрести жилье по более низкой цене. В этом случае малоликвидные остатки практически не будут пользоваться спросом. Срок реализации первой очереди проекта сильно затянется, а это абсолютно не в интересах застройщика. Особенно, если он нацелен на активные продажи».
Подобный ценовой парадокс обычно характерен для проектов, реализуемых на территории Подмосковья. По большей части это объекты ГК «Мортон», ГК ПИК, группы ЛСР и др. В Москве застройщики, как правило, все-таки стараются выдерживать ценовую разницу между начальным этапом и завершающей стадией строительства. У той же ГК ПИК в крупных проектах, расположенных в столице, она хоть и небольшая – на уровне 5-7%, но присутствует.
В целом же, на первичном рынке жилья эконом-класса разница стоимости квадратного метра в рамках одного проекта на начальном и завершающем этапах строительства достигает 20-30%. В качестве примера можно привести ЖК «Новые Ватутинки». На начальном этапе строительства средняя стоимость квадратного метра в микрорайоне «Центральный» составляла 60 тыс. рублей. Когда корпуса были достроены, цены поднялись более чем на 30%. В итоге сейчас средняя стоимость квартир составляет 92 тыс. рублей.
