Специалисты рынка недвижимости настоятельно рекомендуют при оценке квартиры пользоваться услугами профессионального оценщика или риэлтора. Однако за профессиональную оценку стоимости жилья придется платить, и если вы слишком ограничены в средствах, то можете попытаться самостоятельно определить стоимость недвижимости. О том, как это сделать, рассказывает директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина.
Первое, что необходимо сделать, – это просмотреть как можно больше объявлений о продаже квартир аналогичного типа, расположенных в вашем районе. Стоимость аналогичных объектов, находящихся в других районах, учитывать не стоит, т.к. район является одним из основных ценообразующих факторов.
Аналогичный объект означает не просто, что квартира имеет такой же метраж и планировку, но также и ряд других сходств. Так, квартиры в монолитных и монолитно-кирпичных домах котируются выше квартир, расположенных в панельных зданиях, а значит, стоимость внешне одинаковых квартир, расположенных в разных домах, будет отличаться.
То же касается и этажа, на котором расположена квартира. Большинство покупателей по-прежнему избегают первого и последнего этажей, поэтому зачастую владельцы квартир, расположенных на этих этажах, снижают стоимость отчуждаемых объектов. При этом стоимость одинаковых квартир, расположенных между первым и последним этажами варьируется несильно.
В объявлениях о продаже недвижимости обратите внимание на пункт, описывающий ремонт и общее состояние жилья. Лучше даже позвонить собственнику, представиться покупателем и лично прийти на осмотр жилья. «Дело в том, что стоимость квартир, одна из которых в хорошем состоянии, а другая – нет, могут существенно отличаться», – говорит Инна Игнаткина.
Важно помнить о том, что практически всегда продавцы изначально назначают цену, несколько превышающую рыночную стоимость квартиры. Делается это с тем расчетом, что покупатель будет торговаться и продавцу придется ему уступить. Поэтому, чтобы выяснить реальную рыночную стоимость квартиры, вы должны скорректировать выбранные из объявлений показатели в направлении уменьшения цены. Если вы увидели объявление, в котором аналогичная вашей квартира продается на 10-15% дешевле других аналогичных объектов, не стоит принимать ее стоимость в расчет. Наиболее вероятно, что владельцу требуется как можно скорее продать свою недвижимость.
Не стоит забывать о том, что на стоимость квартиры влияют не только технические показатели, но и юридические особенности объекта. Так, если у квартиры имеется длинная цепочка отчуждений, то вполне возможно, что покупатель будет настаивать на предоставлении дисконта. Если же у квартиры было мало собственников и на период экспозиции в ней никто не зарегистрирован (или зарегистрирован только собственник), то стоимость такой квартиры будет превышать стоимость своих «неблагополучных» аналогов.
Таким образом, чтобы узнать рыночную стоимость квартиры, необходимо быть готовым провести весьма кропотливую работу по изучению аналогичных объектов, кроме того, нужно учитывать еще и ряд индивидуальных особенностей жилья. Если оценка квартиры вам требуется просто для интереса, то вы можете и вовсе воспользоваться онлайн-калькулятором, который имеется практически на каждом сайте недвижимости. Однако если речь идет о продаже жилья, лучше воспользоваться услугами профессионального оценщика недвижимости или риэлтора. Дело в том, что самостоятельное определение стоимости квартиры чревато двумя крайностями. Во-первых, если цена будет чересчур завышена, то срок экспозиции может затянуться на неограниченное время. А во-вторых, если цена будет занижена, то вы потеряете значительную денежную сумму, которая с лихвой покрыла бы оплату услуг профессионального оценщика или агента недвижимости.
