Эксперты компании «Метриум Групп» составили рейтинг схем оплаты жилья на первичном рынке, в соответствии с которым на первом месте - 100% оплата, на последнем – пресловутая вексельная схема. На первый взгляд кажется парадоксальным, что в стране с низким уровнем доходов населения сделки со 100% оплатой нового жилья вышли на первое место рейтинга. Однако применение данной схемы оплаты широко распространено исключительно благодаря альтернативным сделкам, когда для получения необходимой суммы продается старое, в большинстве случаев – единственное жилье.
100% оплата
Объем в Москве - 45%
Объем в Московской области - 37%
100% оплата новой квартиры – наиболее удобный для покупателя способ расчета: документов нужно оформлять меньше, сделка завершается гораздо быстрее. При такой схеме весь процесс проходит всего в три этапа: согласование договора, закладывание денег в ячейку либо перевод через аккредитив, регистрация договора и перехода прав в УФРС. Однако, несмотря на простоту и минимум затрачиваемого времени, объем таких сделок последние 2-3 года не увеличивается - этому мешает низкая платежеспособность подавляющего большинства населения. Благосостояние многих российских семей в последние годы ухудшается, и не последнюю роль в этом сыграл экономический кризис 2008-2009 гг. При этом большая часть семей, которые в состоянии полностью оплатить новое жилье, вовсе не располагают значительными свободными суммами - до 50% занимают альтернативные сделки, когда необходимые средства появляются за счет продажи имеющегося жилья. В связи с тем, что бурного восстановления экономики пока не наблюдается, прогнозировать увеличение доли сделок купли-продажи нового жилья по 100% оплате в ближайшие 2-3 года оснований нет.
Покупка в ипотеку
Объем в Москве – 33%
Объем в Московской области - 37%
Ипотека – хлопотная, но для многих покупателей – единственно возможная схема оплаты жилья. Перед тем, как идти в банк за ипотечным кредитом, необходимо объективно оценить свою платежеспособность на ближайшие 10-20 лет: проанализировать востребованность своей профессии, риски увольнения или закрытия предприятия. К тому же, в отличие от скандинавских стран, где кредит на покупку жилья можно взять под 1,5-3% годовых, в России ипотечный кредит – очень дорогая для заемщика схема. Чаще всего ипотека выдается под 12-14% годовых, в итоге полная сумма выплат по кредиту через 12 лет может превышать стоимость квартиры более чем в два раза. Если обязательство ежемесячных выплат в размере 30-50 тыс. рублей не пугают, то ипотека – оптимальное решение квартирного вопроса. Преимущество такой схемы в том, что она позволяет купить квартиру, имея на руках всего 10% от необходимой суммы или даже меньше. Работают программы без первоначального взноса, при условии, что в залог передается уже имеющееся жилье, срок выплаты кредита может достигать 30 лет и более, поэтому многие семьи соглашаются на выплату высоких процентов, поскольку накопить на квартиру самостоятельно они всё равно не смогут. Всё это делает приобретение жилья по ипотеке второй по популярности схемой после 100% оплаты.
Покупка в рассрочку
Объем в Москве - 20%
Объем в Московской области - 23%
Договор долевого участия не исключает возможности оплаты квартиры в рассрочку. При такой схеме оплаты в договор вносятся условия о размере первоначального взноса, сроке, на который дается возможность рассрочки, периодичности и способе внесения платежей. Как правило, оплата в рассрочку предоставляется покупателям, которые готовы оплатить сразу не менее 30-50% стоимости квартиры. Чаще всего рассрочку оформляют на срок от трех месяцев до трех лет. Платежи можно переводить ежеквартально, ежемесячно и еженедельно, обычно в договоре прописывают внесение ежемесячных выплат. При оплате квартиры в рассрочку покупателю нужно понимать, что беспроцентные схемы встречаются крайне редко. Чаще всего объявление о беспроцентной рассрочке является маркетинговым ходом, на самом деле 8-12% годовых уже включены в стоимость квартиры, которая стоила бы дешевле в случае оплаты полной её стоимости.
Покупка по жилищным сертификатам
Объем в Москве – 1%
Объем в Московской области – 2%
Жилищные сертификаты – это особый вид облигаций, подтверждающий право владельца на получение квартиры либо субсидии на покупку и строительство жилья. Выпуск жилищных сертификатов – часть федеральной программы «Жилище», номинал сертификата устанавливается в квадратных метрах и денежном эквиваленте. Выпускают жилищные сертификаты компании, обладающие правами заказчика на строительство жилья. Стать обладателем жилищных сертификатов могут очень немногие - в основном их получают в порядке очереди военные, сотрудники МВД, ветераны Великой Отечественной Войны, молодые семьи и пострадавшие от стихийных бедствий и терактов. Причем только те из них, у кого нет иного жилья в собственности и даже по социальному найму. Неудобство сертификата в том, что его нужно принести в банк в течение двух месяцев со дня получения. Если собственник предъявил жилищный сертификат на сумму в размере 30% от стоимости квартиры или более, то эмитент сертификата обязан заключить договор купли-продажи жилья или погасить цену сертификата по индексированной номинальной стоимости.
Покупка по векселю
Объем в Москве - 1%
Объем в Московской области - 1%
Довольно распространенная в середине 90-х-начале 2000-х годов схема покупки квартир в новостройках, после принятия Закона №214-ФЗ стала незаконной. Однако она может все еще встречаться на рынке, особенно в дорогих сегментах жилья. Даже в период «расцвета» данной схемы на рынке, она была наиболее распространена среди респектабельной аудитории по одной простой причине – малообеспеченной аудитории было морально тяжело отдать свои кровные в обмен на «листок бумаги». Данный способ оплаты был и будет самым рискованным из всех возможных вариантов приобретения недвижимости.
Вексель – письменное долговое обязательство, выдаваемое векселедателем (застройщиком, инвестором, субинвестором) векселедержателю (покупателю квартиры). По этому обязательству покупатель имеет право требовать с заемщика уплаты к определенному сроку суммы, указанной в векселе. Компания подает клиенту вексель за сумму, равную стоимости выбранной квартиры. Впоследствии, когда подходит срок погашения векселя, покупатель обменивает его на квартиру.
Для покупателя квартиры эта схема крайне не надежна. Юридически купля-продажа векселя никак не связана с квартирой, и покупателю приходится полностью полагаться на порядочность застройщика. Ни в одном документе не фиксируется, что застройщик должен вернуть стоимость векселя в виде квартиры. И если застройщик вернет несостоявшемуся новоселу деньги вместо квартиры, то обязать его предоставить жилье ни одни судебная инстанция не сможет.
«Большая часть сделок купли-продажи нового жилья заключается по схеме 100% оплаты и с помощью ипотечного кредита, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Груп». – Увеличению доли сделок по 100% оплате препятствует низкий уровень доходов населения, что соответственно приводит к постепенному росту доли ипотечных кредитов, которая могла бы быть еще больше, если бы не рост процентной ставки, который мы наблюдаем с середины 2012 года. Причем перспективы её снижения пока очень маловероятны. Доля сделок по жилищным сертификатам, скорее всего, сохранит свое значение, поскольку количество людей, которые имеют право ими воспользоваться, остается более или менее стабильным. А вот покупка по вексельной схеме с принятием федерального закона №214 ФЗ стала незаконной, и я уверена, что скоро она окончательно сдаст позиции и исчезнет с рынка московского региона».
