Понятие ипотеки уже давно вошло в привычный обиход россиян. Люди стали разбираться в тонкостях платежей по договорам ипотечного страхования, изучать ставки по кредитам и сравнивать их с размером первоначального вклада. Куда сложнее дело обстоит с представлением об обратной ипотеке. К подобному продукту население относится с известной долей настороженности, хотя на Западе этот вид банковских услуг является вполне привычным. О том, что такое обратная ипотека, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Обратная ипотека – относительно новая для России услуга. Основная целевая группа, для которой этот продукт предназначен, представлена людьми пенсионного возраста, особенно теми из них, кто получает небольшую пенсию и не имеет других источников дохода. Как правило, близкие родственники им не оказывают поддержку, поэтому такие одинокие люди ищут варианты для того, чтобы поправить свое материальное положение. Именно им есть смысл обратить внимание на обратную ипотеку. После оформления договора обратной ипотеки пенсионер закладывает свое жилье и начинает получать за залог материальные средства. Существуют несколько видов таких расчетов: либо единовременная выплата; либо ежемесячные равные платежи.
Обратная ипотека отличается от похожей системы для пенсионеров – пожизненной ренты. В случае ренты собственники жилья отдают свое имущество в обмен на пожизненный уход. Существенная разница между обратной ипотекой и договором пожизненной ренты в том, что при ипотеке заемщик сохраняет за собой право собственности на недвижимое имущество, а при ренте жилье оформляется на имя нового собственника, который только после этого начинает содержать бывшего собственника. Рента подразумевает, что новый собственник заинтересован в том, чтобы поскорее «свернуть» оказание помощи, сократить эту статью расходов. При обратной ипотеке право собственности сохраняется за заемщиком, а кредитор претендует только на выданную сумму и проценты, он заинтересован, чтобы срок договора тянулся как можно дольше, увеличивая выдаваемую сумму. В любой момент собственник квартиры или его родственники могут уплатить все «набежавшие» долги банку-кредитору и забрать залог, снять его с баланса банка и получить полное право распоряжения своим имуществом. Изъясняясь самым простым языком, обратная ипотека предоставляет возможность получать деньги за жилье от банка и не терять право собственности.
У обратной ипотеки существует несколько отрицательных сторон. Это возможная потеря стоимости жилья за период кредитования. Ведь предположить то, какая цена будет на квадрантные метры через несколько лет, сейчас достаточно сложно. Также период кредитования тесно связан со сроком жизни собственника, поэтому он не определен заранее. Это тоже доставляет некие проблемы. Больше всего проблем такой договор приносит наследникам, к которым переходит право на жилое имущество после смерти правообладателя, заключившего договор об обратной ипотеке. Наследники практически ничего не получают от кредитора, но зато им, чтобы вернуть себе собственность полностью, надо выкупать данный залог у банка – возвращать все полученные собственником деньги и проценты.
По словам Константина Шибецкого, руководителя отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ», ссуда по договору об обратной ипотеке выдается под определенный процент, а размер займа определяется сроком кредита и рыночной стоимостью жилья, которое передается банку в залог. Денежный заем, выданный по системе обратной ипотеки, получается человеком в обмен на предоставление в залог имеющегося жилья. Погасить такой заем можно после продажи недвижимости в конце периода кредитования.
Банки тоже не жалуют подобные деловые отношения в сфере жилой собственности. Из-за недостаточно хорошо проработанной законодательной базы здесь слишком много рисков.
Главный плюс договора об обратной ипотеке – это его положительное отличие от договора о пожизненной ренте. Обратная ипотека, по сути, сохраняет жизнь собственникам, а рента может толкать недобросовестных кредиторов к тому, чтобы по быстрее выставить жильца на улицу.
