Отмеченные с начала текущего года тенденции роста конкуренции на первичном рынке жилья Москвы и Московской области на фоне сохранения высокой строительной активности приводят к ситуации, когда девелоперы все активнее вступают в соревнования по концепциям проектов, разрабатывают философию проживания в будущем жилом комплексе, предлагают новый для российского рынка стиль и образ жизни. Одновременно нет четкого позиционирования категории таких «идейных» проектов, сюда входит жилье эконом-, комфорт-, бизнес-класса. Невооруженным взглядом проглядывается желание каждого застройщика представить свой проект как уникальный, выделяя собственные критерии, влияющие на классность объекта, в результате чего стоимость квадратного метра и позиционирование жилого комплекса на рынке является следствием рекламы и пиара, а не объективным показателем. Более того, зачастую, по мере степени строительной готовности объекта девелопер меняет его классность.
Особо популярным в настоящее время стало применение к новостройкам термина «современный городской европейский стиль» или «соответствует европейскому уровню комфорта проживания». Но каковы критерии этого комфорта и стиля? Четкого ответа на данный вопрос на сегодня не дает ни одна компания, несмотря на значительное количество публикаций и рекламы.
Опыт зарубежных девелоперских и риэлторских организаций, архитектурных бюро и реализованных проектов жилых комплексов, позволяет выделить основные характеристики существующего на Западе жилья «комфорт-класса. Вот только некоторые из них – уникальность применяемых архитектурных решений, создание «готового продукта», клиентоориентированность, тематическое и социальное зонирование территории, ландшафтный дизайн, формирование среды обитания для комфортной общественной жизни.
В европейской застройке периферии соблюдается баланс между количеством жилых домов средней и повышенной этажности, что делает среду более комфортной для человека. Массовое жилье в Европе – это комплексная застройка средней и повышенной этажности (5-19 этажей). Тенденция отказа от высотного строительства 60-70-х годов прошлого века, связанная с решением проблем социального неблагополучия людей, анонимности среды, показывает, что необходимой плотности жилья возможно достичь и в застройке средней этажности. Причем пригородные территорий создаются либо как город-сад, либо как районы с традиционными городскими кварталами, в которых больше чистого воздуха, света и зелени по сравнению с городскими центральными районами.
Архитектурные и дизайнерские решения, используемые в проектах, внимательное отношение к деталям, материалам, различная трактовка уличных и дворовых фасадов играют акцентную роль в застройке и формируют индивидуализацию композиции. Может показаться, что в результате работы архитектора жилой дом получается комбинированным, контрастным, разнофактурным, но точно не типовым. Допустим, в Лионе в комплексе «Le Monolithe» каждая из секций отличается по функции и решению фасада, в том числе и по использованному материалу. Это подтверждает мнение западных архитекторов, что современное общество хочет видеть современную архитектуру, хотя недавно оно было еще очень консервативным. В офисно-жилом комплексе «Albino Alligator» («Белый аллигатор»), г. Амстердам, архитекторы применили нетрадиционный подход к типологии зданий. Структура внутреннего пространства включает жилые апартаменты, офисные помещения, общественные зоны и мини-парк. Объект предлагает интенсивное соединение различных программ и окружающей среды и состоит из пяти зданий: общественное здание (голова), линия таунхаусов (тело), жилая башня (1-ая нога), офисная башня (2-ая нога), спортивный клуб (хвост). Жилой комплекс «Muurikuja 1» в Хельсинки тоже не пытается слиться со сложившейся архитектурной средой района. Его фасад представляет собой яркий коллаж красных, оранжевых, зеленых и желтых пятен на черном фоне. Продолжая тему современной культовой архитектуры, можно отметить еще один жилой комплекс, проект которого разработан специалистами архитектурной мастерской из Дании, - «VM Houses». Поводом для такого названия послужила форма жилых блоков комплекса, в форме латинских букв «V» и «M», и многочисленные треугольные балконы, выступающие из фасада зданий. Необычной особенностью французского «Lyon Confluence» («Лион-Конфлуанс») является то, что фасады домов располагаются в шахматном порядке, изолируя отдельные жилые помещения и одновременно образуя многочисленные террасы для обзора красивых городских пейзажей.
Дома в европейских жилых комплексах имеют очень развитую систему дополнительных объемов коммунального пользования - от хозяйственных помещений и расширенных парадных для хранения колясок и велосипедов до саун, бассейнов, спортивных залов, комнат для совместных занятий или встроенных детских садов, магазинов и небольших бизнес-предприятий. Эти дополнительные объемы являются базой для развития концепции уникальной комфортной среды обитания, формирования комьюнити. Что до отечественных девелоперов, то они напротив не готовы к адекватной клиентоориентированности и рассмотрению жилого комплекса как социального микросообщества. Сегментация жилья, которая традиционно используется в России, главным образом базируется на таких характеристиках как местоположение, архитектурно-планировочные решения, конструктивные особенности, наличие парковки и инфраструктуры, организация придомовой территории, эксплуатация и обслуживания жилых домов. Интересы и предпочтения самих покупателей практически не учитываются. Между тем, для Европы решение этого вопроса кажется самоочевидным - при сегментации обращается внимание не только на функциональные потребности покупателей, учитывается также доход, возраст, состав семьи, профессия, наличие собственности, жизненные предпочтения потребителей. При таком подходе удается сформировать продукт, отвечающий требованиям покупателей, где все сделано для людей и их максимального комфорта.
Внутренний двор зачастую устроен как сложносочиненное пространство, подобие площади свободной от автомобилей и сквозных проездов. К примеру, в испанском городе Витория в 2009 году (Bulevar de Salburua) был реализован проект, в котором предложенное решение застройки с городским характером представлено домами в виде закрытых блоков с общим открытым пространством для сообщества - внутренним двориком. В «Лион-Конфлуанс» жилые блоки разделены узкими проходами, которые ведут в уютные внутренние дворики. В своих проектах архитекторы задействуют возможности ландшафтного и промышленного дизайна, игру с цветом, фактурами материалов. Дворы трактуются исключительно как рекреационная, полу-приватная территория, где играют дети и отдыхают взрослые, не предназначенная для каких бы то ни было форм общественных коммуникаций. Эти функции сосредотачиваются вовне, на бульварах, площадях и вдоль городских магистралей, так как это принято во всех европейских городах. Необычный квартал смешанной застройки с пешеходными улицами и площадями в районе Осдорп на окраине Амстердама был разработан голландским архитектурным. Комплекс объединяет жилье с многофункциональным образовательным центром: на нижних уровнях здания располагаются школа, спортивный зал, дошкольные игровые комнаты, детский сад и общественный центр, на четырех верхних этажах находятся квартиры.
В Европейских государствах проблема парковок – одна из самых острых на рынке недвижимости, решается несколькими путями: либо строительством подземных паркингов под домами, либо созданием специальных мест в отведенных для этого дворовых зонах, и в этом случае планировка жилой группы предусматривает чередование дворов с парковками с бестранспортными дворами, либо предлагаются новые решения – к примеру, проектирование поднятого над полузаглубленным паркингом участка, на крыше которого можно разместить детские площадки, площадки для отдыха и игр. Но все эти решения объединяет единая концепция - расстояние от места парковки до входа на лестницу дома не должно превышать 20 метров.
В некоторых городах, например в Вене, Париже, Будапеште – распространена практика строительства современных паркингов даже под старыми зданиями. Что очень отличается от российской практики, где отсутствие достаточного количества парковочных мест приводит к наиболее частому решению проблемы худшим из «народных» способов – машина бросается во дворе, перегораживая проходы, портя газоны и детские площадки.
Важным положительным фактором является высокий уровень озеленения территории. Во всех успешных проектах значительную часть составляют общественные зоны для соседского общения или совместных занятий. Здесь расположена зона пребывания активного населения. Обычно это озелененная зона или пешеходная улица для спортивных пробежек, велосипедных поездок, прогулок с выделенными зонами выгула собак, спортивными площадками, игровыми площадками для детей. Одновременно эта зона наделяется функцией пешеходной коммуникации до ближайших центров обслуживания, торговли, зон общественного притяжения и школ. Данная тенденция нашла отражение и в латвийском жилом комплексе «Park House Rugeli» – «тихом и укромным уголке, оборудованном для уюта и комфорта жильцов», как гласит концепция на сайте архитектурных разработчиков проекта.
Создание аллей, парков, сервисной инфраструктуры, торговых помещений и социально-общественных зданий (развлекательных и общественных центров) повышает психологическую комфортность проживания. Также в состав крупных проектов развития территории могут входить мультимедийный комплекс, концертный зал, университет, гимназия, детский сад или даже больничный комплекс. Архитекторы датского бюро подошли нетрадиционно к этому вопросу и снабдили проект своего дома по всему периметру специальными пешеходно-велосипедными террасами, позволяющими добраться до апартаментов прямо по торцу здания. Этот архитектурный комплекс в Копенгагене напоминает по форме восьмерку с острыми углами – отсюда соответствующее название «8 House». Кроме жилой части, «8 House» располагает помещениями под офисы и магазины в нижней части дома, включает два внутренних дворика, где помещения отведены под общественное пространство.
В России мы привыкли при продаже указывать общее число комнат в квартире, за рубежом ориентируются по числу спален. При этом неотъемлемой частью в любой квартире является гостиная, комната для хранения вещей, кухня, санузел. Практически во всех европейских странах принято сдавать так называемый «готовый продукт», то есть объекты с отделкой, встроенной кухней и полностью оборудованными и оснащенными ванными комнатами. Например, в жилом комплексе «Sonnengarten» («Зонненгартен») в Мюнхене оснащение и отделка в квартирах входит в цену продажи и даёт возможность покупателям выбрать сантехнику, керамику, паркет и прочее из предложенных вариантов на начальном этапе строительства. В Финляндии также придерживаются этой тенденции - в г. Миккели в возводимом современном жилом комплексе апартаменты продаются c полной чистовой отделкой, оборудованной кухней (включающую кухонную мебель, стеклокерамическую плиту с духовкой, холодильник, посудомоечную машину, мойку и смесители), меблированной ванной комнатой и персональной сауной в каждой квартире.
В конце 2011 года компания RGI также приступила к реализации проекта массовой застройки, Микрогород «В лесу». Это жилой комплекс городского типа, в котором объединены все возможные удобства большого города с экологией, тишиной и спокойствием загородной жизни. Поэтому для Микрогорода был выбран современный городской европейский стиль, основанный по задумке архитекторов на концепции формирования городской застройки, сочетающей развитые общественные зоны и приватные закрытые дворы. Дома спроектированы таким образом, чтобы полностью исключить движение автомобилей во внутреннем дворовом пространстве, где расположены детские, спортивные площадки и места для отдыха взрослых. Парковые зоны представлены разнообразными организованными скверами, аллеями и прогулочными дорожками, соединенными между собой мостиками и переходами, для предоставления возможности будущим жителям совершать многочасовые прогулки.
Помимо социального зонирования - разделение автомобильных проездов и пешеходных зон, выделенные велосипедные дорожки, спортивные площадки, детские сады, школы, в проекте предусмотрено также и тематическое зонирование территорий, проходящее красной линией сквозь все архитектурные и декоративные элементы. Более того, планируется даже будущая культура и атмосфера комплекса, моделируется портрет жителя и разрабатываются нормы общественной жизни и общественного взаимодействия. Все это позволяет создать уникальное место и среду обитания, в которой хочется и нравится жить. Где все сделано для людей и их максимального комфорта.
Фасады каждого корпуса будут решаться индивидуально, но в едином для всего комплекса стиле. Для удобства жителей под всеми домами, запроектированы автостоянки, в цокольных уровнях предусмотрены – колясочные и подсобные помещения, первые этажи отданы под офисные и торговые помещения, кафе и другие объекты инфраструктуры.
Отдельного внимания заслуживают новые для российского рынка и максимально функциональные планировки квартир и коммунальных зон. При проектировании квартир был учтен европейский опыт, и в большинстве из них гостиная включена по умолчанию как дополнительная комната, при этом одно-, двух-, трех- или четырехкомнатная квартира указывает на количество спален, также предусмотрены гостевые санузлы, гардеробная и кладовая комната. Западная концепция «готового продукта» нашла отражение в отделке квартир, для которой используются качественные материалы зарекомендовавших себя международных производителей и приглашены профессиональные дизайнеры. Клиент на этапе оформления сделки может выбрать один из нескольких вариантов отделки, сочетая по своему вкусу цвет стен и плитки, покрытие пола и межкомнатные двери.
В совокупности все применяемые решения в строящемся Микрогороде - утверждение новых высоких стандартов качества жизни, нашедших широкое применение в современной европейской жилой застройке.
