Для всего европейского рынка недвижимости несколько последних лет стали настоящим испытанием. Это был период низкого спроса, падения цен и банкротства ряда крупных строительных компаний, что стало причиной вмешательства государства в рыночные процессы. В то же время, кризис на внешних рынках стал отличной проверкой устойчивости чешского рынка недвижимости, что доказал 2011 год, который стал для покупателей недвижимости в ЧР достаточно успешным, несмотря на все уверения местной прессы о призраке кризиса, гуляющего по Европе.
Участники рынка солидарны во мнении, что, несмотря на то, что кризис не обошел Чехию стороной, рынок недвижимости не обрушился. Больше всего в кризисный период 2009-2011 гг. пострадал сегмент коммерческой недвижимости (по некоторым данным, более половины таких площадей не были арендованы), в то время как цены на жилую недвижимость остались стабильными в силу того, что стоимость жилья с самого начала не была завышена. Подробнее о том, в каком состоянии подошел рынок чешской недвижимости к 4 кварталу 2012 году в нашем обзоре.
Состояние различных сегментов рынка.
Согласно последней статистике Чешского статистического управления (ЧСУ), за первые три квартала общее количество сделок на жилищном рынке сократилось. По итогам III квартала выросло число сделок с землей (почти на 10%), но количество операций в секторе квартир, наоборот, снизилось (на 18%). Больше всего снизился спрос на вторичное жилье низкого качества, в то время как на высококачественное жилье он остался примерно на том же уровне. Произошло это по нескольким причинам: снижение реальных доходов населения, как следствие падение спроса, вызваннoe, в том числе, демографическими факторами, а также превышение предложения недвижимости над спросом. В результате, покупатели заняли выжидающую позицию, а продавцы, в свою очередь, пытались реализовать уже имеющиеся в их распоряжение объекты.
По данным ЧСУ, рынок первичной недвижимости в стране находится в состоянии стагнации, а спрос на нем сосредоточен в сегменте доступного, недорогого и качественного жилья (одно- и двухкомнатные квартиры), которые разбирают практически сразу. Как следствие, число сделок на первичном рынке сократилось с начала года на 18%, а цены за первые 9 месяцев 2012 года упали в среднем на 3 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом больше всего цены снизились в регионах на востоке страны, а в Праге, Южночешском крае и Карловых Варах они остались на том же уровне.
В результате, часть компаний строительного сектора переориентировались на строительство более экономичного и дешевого жилья, а другая, меньшая часть, планирует строительство только относительно дорогих объектов повышенной комфортности. Это стало причиной того, что количество вновь строящихся объектов недвижимости во II и III квартале резко сократилось (более чем на 10%), и оно будет снижаться до тех пор, пока рынок не начнет показывать позитивные цифры роста продаж. Аналитики прогнозируют, что в свете повышения налогов, это произойдет не скоро, прежде всего, из-за подорожания продуктов питания, коммунальных услуг, а также энергии и топлива.
Более благоприятная ситуация складывается на вторичном рынке жилья, что связано, прежде всего, с тем, что у продавцов недвижимости есть возможность варьировать цены, то есть то, чем не могут похвастаться участники первичного рынка жилья, а значит предложить гораздо более выгодные цены.
В сегменте долгосрочной аренды жилья, наоборот, наблюдается подъем, что связано, в том числе, с отменой государственного регулирования арендных ставок (в Праге эта система прекратила действовать в 2011 г., но в некоторых городах ее срок продлен до 2013 г.), а также снижением цен на недвижимость. Как результат, инвесторам теперь выгодно сдавать квартиры, которые они купили ради извлечения прибыли. А наиболее рентабельным вложением для сдачи в аренду являются 1-но, 2-х и 3-х-комнатные квартиры небольшой площадью.
Цены на недвижимость.
Что касается цен на недвижимость, то в некоторых сегментах рынка наблюдается снижение цен (в частности, на жилье в регионах). Также, например, в результате этого жилье в самых престижных районах Праги имеет стоимость в 2012 году доступнее, чем когда-либо. Участники рынка и аналитики единодушны в том, что мы наблюдаем последствия периода 2009-2011 годов, когда произошел перелом в тенденции по приведению в соответствие цен старых и новых квартир, в панельных и капитальных домах, в крупных городах и на периферии. Прогноз на 2013 год
Развитие ситуации на рынке недвижимости Чехии в 2013 году будет зависеть от ряда факторов. Один из главных вопросов – что сделает изменение НДС с ценами на рынке недвижимости. Большинство экспертов сходятся во мнении, что произойдет подорожание цен жилья как на первичном, так и на вторичном рынке (минимум на 1%). В то же время девелоперы вынуждены решать дилемму: как сохранить конкурентоспособность цен своих проектов при существующем, достаточно низком, спросе на новую недвижимость и извлечь прибыль. При средней марже в отрасли около 20%, второе за год повышение налогов представляется для них серьезной проблемой. В свою очередь, более дорогое новое жилье повысит интерес к «вторичке», цены на которую также поползут вверх.
Стимулирующее влияние на рынок недвижимости в следующем году продолжат оказывать низкие ипотечные процентные ставки, что также может вызвать умеренное повышение цен. Благодаря более доступным кредитам, активизируется спрос на чешскую недвижимость со стороны иностранных инвесторов. Банковский сектор ЧР, в частности, прилагает максимум усилий для оживления спроса на кредитные и ипотечные продукты всех отечественных банков со стороны зарубежных клиентов. То же самое относится к девелоперам, а также агентствам недвижимости, готовые предложить иностранным гражданам определенные проекты, в рамках которых у них есть договоренность с конкретными банками, где иностранец может взять ипотеку на очень выгодных условиях.
В то же время, снижение ставок на ипотечные кредиты сопровождается ростом требований банков к заемщику, поэтому ажиотажного роста спроса на покупку квартир в ипотеку ждать не стоит. В результате цены на недвижимость в 2013 году не будут сильно колебаться, а колебания составят не более чем полтора процента, что является, с одной стороны, подтверждением устойчивости чешского рынка в условиях кризиса, а с другой – слабого спроса со стороны потенциальных покупателей.
Исходя из этого, чешская недвижимость, как инвестиция с целью получения прибыли в краткосрочный период, не представляет особого интереса; стоит рассматривать скорее пяти-, десятилетние вложения. А вот инвестиции с целью сдачи приобретенной недвижимости в аренду, довольно перспективны и способны приносить владельцу постоянный и устойчивый доход (многое, впрочем, зависит от выбранного вами района/региона). В каждом из случаев выгоднее всего приобретать жилье эконом-класса, потому что чем дешевле объект, тем он более ликвидный, так как доступен большинству.
В заключение необходимо отметить, что, несмотря на стагнацию в стране, чешская недвижимость остается одним из самых выгодных объектов для вложения денег, который сочетает в себе надежность и относительно высокую прибыльность. Чешский рынок недвижимости продолжает оставаться одним из самых привлекательных рынков в Европе и, потратив здесь деньги, инвестор обязательно выиграет в долгосрочной перспективе…
