Доверительное управление: особый статус безопасности и дохода
Пожить некоторое время в другом государстве, получить опыт работы в иностранной компании, просто сменить климат на более мягкий – такие перспективы привлекают сегодня многих жителей московского региона. Но расставаться с московской квартирой, конечно, такие люди не собираются, потому что планируют возвратиться в Россию. Здесь у многих возникает вопрос: что же делать с городским жильем, которое опустеет на долгий срок? О том, как можно распорядиться недвижимым имуществом, если необходимо покинуть его на длительный период, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Задач, которые стоят перед отъезжающим за границу собственником жилья, по большому счету всего две: защитить свою квартиру от грабителей или несчастных случаев и при этом получить с жилья некоторый доход – простаивать такой актив, как квартира, не должен (если, конечно же, хозяева уезжают на достаточно долгий срок). Но кто будет заниматься жильем в отсутствие собственника, если у него нет родственников или друзей, которым он мог бы поручить заботу о своем жилье?
Делегировать права на пользование и распоряжение своей квартирой можно и постороннему лицу или организации – такая услуга сегодня называется доверительным управлением. Правовая норма, согласно которой оказывается данная услуга, содержится в главе 53 (ст. 1012-1026) Гражданского кодекса РФ. Закон предполагает участие в подобных договорных отношениях двух сторон: учредителя управления и доверительного управляющего. Учредитель – это собственник, который передает свое имущество в управление другому лицу. Управляющий – тот, кто получает право распоряжения чужим имуществом. Основные условия таких отношений заключаются в том, что сделка совершается в коммерческих интересах учредителя, при сохранении за ним права собственности на жилье. К доверительному управляющему право собственности перейти по такому договору не может ни при каких обстоятельствах.
«Договор доверительного управления человек начинает использовать тогда, когда у него в окружении нет никого, кто мог бы заняться управлением его квартирой на безвозмездной основе. Иметь просто близких людей в такой ситуации – мало, эти люди должны обладать свободным временем для решения возникающих проблем и определенным опытом работы на рынке недвижимости, - рассказывает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»). – Поэтому тогда, когда все эти условия соблюсти не удается, человек может обратиться за услугой доверительного управления. Ее сегодня предлагают многие крупные риэлторские агентства. К сожалению, пока рынок подобных услуг развит у нас недостаточно, и, несмотря на то, что на данное предложение сегодня существует довольно устойчивый запрос, исполнителей еще надо будет поискать».
Главная выгода, ради которой клиенты прибегают к услуге доверительного управления, это стабильный ежемесячный доход за счет получения платежей с арендаторов. Поэтому доверительное управление пользуется популярностью не только у отъезжающих в другие города людей, но и у частных инвесторов, которые купили несколько квартир с целью дальнейшей сдачи их в аренду, но не находят времени для того, чтобы заниматься поиском арендаторов, контролем, взиманием плат. За услугой доверительного управления клиенты обычно обращаются в агентства недвижимости, но ее имеют право оказывать и индивидуальные предприниматели.
В договоре о доверительном управлении указывается список услуг, которые собственник собирается получить от агентства, управляющей компании или индивидуального предпринимателя. Список может не ограничиваться только лишь предоставлением жилья в аренду, но и содержать задачи по хозяйственному управлению имуществом. Например, доверительному управляющему поручают оплату счетов за коммунальные услуги, контроль безопасности имущества, уборку, возможно, даже ремонт. Но все же основная функция подобного договора – это организация арендных отношений в интересах заказчика.
Специалисты ГК «МИЦ» отмечают, что договор доверительного управления имеет существенные отличия от договоров, которые предписывают агентству недвижимости найти арендатора для клиента. Главное отличие заключается в том, что управление гарантирует комплексный подход, чего договор поиска арендатора не предполагает. Серьезность договора доверительного управления подтверждается его обязательной государственной регистрацией, открытием специального банковского счета для всех финансовых операций. Эти дополнительные процедуры являются для клиента залогом того, что его имущество на длительное время перейдет в надежные руки проверенного агентства недвижимости.
