Вы купили квартиру в новостройке, а дом не строится
Вы купили квартиру в новостройке, а дом не строится. Что делать, куда бежать, кому жаловаться? Оцените шансы в суде. Цена вашей победы
«Работают как часы», - увы, о наших застройщиках так не скажешь. Присматривая квартиру в новостройке, покупателю надо иметь в виду, что проблемы со сроками сдачи дома наверняка возникнут. Конечно, такая «некорректность» характерна не для всех компаний. Есть застройщики, умеющие как-то работать без подобных проблем – строят по графику, сдают в сроки. Но на рынке хватает и тех, кто опаздывает фатально – работы замораживаются на годы, причем часто это касается не одного объекта, а практически всех, возводимых данной компанией.
Беды: деньги…
Главной причиной того, что застройщикам не удается работать по графику, опрошенные нами эксперты назвали нехватку денег.
В общем, дело не столько в физическом отсутствии денег, сколько в том, что Владимир Коликов, партнер юридической компании «Генезис», деликатно именует «неумелым и нецелевым их использованием». Диапазон вариантов тут огромен: от банального воровства с выводом средств в оффшор до действительного неумения. Скажем, у компании есть несколько объектов. На одном из них горят сроки, а еще на одном – все вроде бы в порядке (в том смысле, что до заявленных сроков сдачи еще далеко). И менеджменту приходит в голову «гениальная» идея – взять деньги, внесенные покупателями второго объекта и использовать их для «латания дыр» на первом. Совершенно очевидно, что когда придет время завершать строительство объекта номер два, на это тоже не будет хватать средств.
…и власти
Вторая причина срыва застройщиками сроков – местные власти. Давно не секрет, что любую хозяйственную деятельность на подведомственной территории районные и городские администрации рассматривают как «кормовую базу». Строительство, конечно, не исключение. И попытаться получить что-то с застройщика чиновники могут как в личных целях (на шестой автомобиль восьмой любовнице), так и в интересах местного населения. Например, потребовать от строительной компании возвести новый детский садик или выделить больше квартир для нужд очередников. «Иногда местные администрации пытаются «выжать» по максимуму из строящегося дома, бездумно увеличивая стоимость техусловий на подключение дома к сетям по мере роста дома», - говорит Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость» (г. Раменское).
Проблемы: вспомним всех поименно
Но, в конце концов, застройщики смогут самостоятельно разобраться с собственными горестями. Не могли бы – не вели бизнес. Посмотрим с другой стороны: чем срыв сроков строительства плох для покупателей? Перечень тут получился основательным.
Прежде всего, психологически неприятно. Деньги – непонятно где, а сотрудники компании-застройщика, которые в период до оплаты были отменно вежливыми, вдруг сразу становятся грубыми и несведущими. На звонки по телефону или не отвечают вовсе, или говорят что-нибудь вроде «сказано вам, ждите, а сколько – сами не знаем». В общем, все оказывается как-то душемутительно.
Но, помимо подобных моральных неудобств, встречаются и вполне материальные. Человеку надо где-то жить – соответственно, не получив в обещанный срок новую квартиру, он вынужден платить за аренду. Очень много приобретений недвижимости происходит с использованием ипотеки. А банки – это хорошо известно – не любят кредиты, в которых нет обеспечения. Так что пока квартиры еще нет, заемщик платит повышенный процент.
А те, кто для покупки новостройки продал единственное имевшееся у них жилье, имеют в паспорте штамп «снят с регистрационного учета», но вот штампа «зарегистрирован» у них нет. Фактически эти люди попали в категорию «без определенного места жительства» - и все это «благодаря» застройщику.
И, наконец, как напоминает Олег Сухов, адвокат ведущий юрист Первого столичного юридического центра неоформленной в собственность недвижимостью нельзя распорядиться. Кроме того, пока на руках нет Свидетельства о собственности, значительно выше риск встретиться с «двойными покупателями» (если продавец оказался мошенником и «запарил» вашу квартиру кому-нибудь еще).
Добровольно – это вряд ли
В приличном обществе материальные и моральные потери противоположной стороне принято компенсировать. Эта приятная для потребителей традиция у нас пока не прижилась – особенно если говорить о случаях, когда застройщик покрывает ущерб покупателя не под воздействием внешних сил (суда, администрации и т.п.), а добровольно.
«При продаже новостроек надо различать две разные юридические ситуации: по закону №214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве…») и все другие способы привлечения средств граждан, - говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры».
Все в суд!
В цивилизованных странах решение всех описанных выше проблем известно – нужно обращаться в суд! Постепенно эта норма поведения приживается и у нас. Правда, не так быстро, как хотелось бы, и с определенными перекосами – но процесс идет.
Как отмечает адвокат Олег Сухов, для возможности взыскать с застройщика присужденные средства необходимо пройти лишь две судебные инстанции –в целом это занимает 5-8 месяцев.
Дмитрий Некрестьянов («Качкин и Партнеры») дополняет картину еще несколькими колоритными штрихами. Во-первых, при подписании акта приема-передачи квартиры застройщики часто вставляют туда фразу об отсутствии у дольщика претензий по просрочкам либо иных претензий. Как правило, дольщик, и так с задержкой получающий квартиру, подписывает любую редакцию акта, что лишает его права требовать этих неустоек. А во-вторых, в законе есть норма, позволяющая суду уменьшить размер неустойки до «разумного» предела (ст.333 ГК РФ). В итоге любые существенные суммы уменьшаются в разы, что делает такие споры довольно бессмысленным делом: взыскиваемые суммы составляют 100-300 тысяч рублей при стоимости квартир в миллионы. «Тратить деньги на юристов многие считают нецелесообразным, и вкладывают их в ремонт», - подводит итог эксперт.
