Тенденции на рынке недвижимости в Болгарии в 2012 году
В конце 2012 года, когда мировому кризису исполняется пять лет, как никогда актуальным остается вопрос сохранности заработанных денег и сбережений. Рыба, как известно, ищет, где поглубже, человек - где получше, а капитал где выгоднее и надежнее. Болгария – одна из тех стран, которая предлагает не только отличные условия для вложения средств, но и перспективы их преумножения.
Привлекательность страны
Эксперты подтверждают: Болгария, несмотря ни на что, продолжает оставаться одной из самых популярных стран среди иностранных инвесторов, а ее рынок недвижимости входит в десятку самых привлекательных рынков недвижимости в мире (согласно данным авторитетного британского сайта TheMoveChannel). Причин популярности этой черноморской страны несколько: это и благоприятный климат, и недорогие и качественные продукты питания, и лояльность болгарского законодательства, и слабость евро, и отсутствие языкового барьера, к которым прибавились еще низкие цены - решающий фактор для иностранцев, желающих приобрести недвижимость. Прежде чем обратиться к подробному анализу актуальной ситуации, вспомним, как развивались события на болгарском рынке недвижимости на протяжении последнего десятилетия.
Экономическая ситуация в контексте недвижимости
В начале 2000-х в Болгарии, как и во всем регионе Центральной и Восточной Европы, наблюдался бум. К этому времени экономика страны преодолела последствия распада Восточного блока, ВВП достиг уровня 1989 года. Правительственные реформы привели к стабилизации в экономике, промышленному подъему и увеличению иностранных инвестиций, особенно в сельское хозяйство, туристическую отрасль и недвижимость, цены на которую росли в среднем на 25% в год. В 2003-м году, который оказался рекордным, стоимость жилья «квадрата» подскочила сразу более чем на 100%. После некоторого замедления в 2005-2006 гг. и вступления Болгарии в ЕС в 2007 году в стране началась новая волна инвестиций.
Однако мировой кризис, который начался в 2008 году, тяжело ударил как по экономике страны в целом, так и по рынку недвижимости, цены на котором достигали тогда прежде немыслимых высот. Глобальные экономические проблемы обнажили неустойчивость существовавшей модели развития болгарского рынка недвижимости. В скором времени после начала кризиса болгарские банки, страдая от дефицита ликвидности, перестали кредитовать застройщиков и покупателей, что стало причиной значительного снижения объемов строительства и продаж. По информации бюро национальной статистики страны, в то время как в первом полугодии 2008 года было выдано 4961 разрешений на строительство и построено 28 297 объектов, то в течение всего следующего года количество выданных разрешений составило лишь 3301, а построено было только 11 036 единиц недвижимости. Параллельно с этим стоимость жилья в 2009 году снизилась на 21,4% по сравнению с 2008 годом, в 2010 году на 10%. В результате, стоившая, например, 78,3 тысяч евро двухкомнатная квартира в Софии в 2008 году, в 2010-м продавалась по цене 54 тысячи евро. Вместе с тем, именно с 2010-го года темпы снижения цен на недвижимость стали снижаться и в 2011 году падение составило в среднем лишь 6-7%.
Общие тренды на рынке недвижимости 2012 года
В целом, нынешнюю ситуацию на болгарском рынке недвижимости можно охарактеризовать как спокойную и относительно устойчивую. В течение первых трех кварталов 2012 года на рынке недвижимости не произошло резких изменений: ценовой тренд на понижение постепенно затихал, были отмечены первые сигналы восстановления рынка от кризиса. По мнению аналитиков, несмотря на то, что фаза стабилизации цен уже пройдена, предложение в большинстве сегментов по-прежнему значительно превышает спрос и должно пройти еще несколько лет, прежде чем объемы рынка вернуться к пиковым значениям периода строительного бума. Основные тренды 2012 года:
стабилизация цен недвижимости;
увеличение спроса со стороны иностранных инвесторов;
рост продаж недвижимости в прибрежных регионах и на зимних курортах;
рост объема продаж домов в сельской местности;
стагнация спроса на городскую недвижимость.
По данным Национального института статистики, во II квартале нынешнего года был зафиксирован рост цен квадратного метра жилья на 0,2% в квартальном исчислении, а годовое снижение цен на недвижимость в Болгарии составило 2,2%, что является еще одним подтверждением стабилизации ситуации на рынке недвижимости. При этом, на рынке было отмечено увеличение активности экономических субъектов: в III квартале 2012 года было заключено 58 641 сделок по купле-продаже недвижимости, что на 6,6% больше, чем год назад (в прошлом году этот показатель равнялся 54 995 сделок). Это максимальное значение данного показателя за последние четыре года.
Нельзя, однако, не отметить и негативную тенденцию, которой является значительный разброс в структуре спроса между различными сегментами рынка недвижимости. В частности, на фоне роста интереса к недвижимости в курортных зонах и в сельской местности, спрос на городскую недвижимость остается слабым. Это связано с тем, что городское жилье в большей мере зависит от спроса со стороны местного населения, которое пока что, в силу объективных экономических факторов, не может позволить себе покупку новой недвижимости.
Крупные города (столица, областные центры)
Ныне обратим свое внимание на тенденции, характерные для различных сегментов болгарского рынка. Первый из них – рынок недвижимости в крупных городах. Согласно статистическим данным, покупателями недвижимости в крупных городах являются в большинстве своем граждане Болгарии, «драйверы» данного сегмента, спрос которых обусловлен фундаментальными экономическими показателями Болгарии (доходы, безработица, доступность и условия кредитования), и сконцентрирован на недвижимости нижнего ценового сегмента, прежде всего, на квартирах в новостройках стоимостью до 50 тысяч евро.
Как уже отмечалось, в данном сегменте была зафиксирована стагнация, как по числу объема сделок, так и по цене. По официальным данным, количество сделок в крупных городах снизилось в III квартале 2012 года на 0,3% по сравнению с предыдущим кварталом: в Софии были проданы 4211 квартир, во втором по величине городе Болгарии Пловдиве – 3030 квартир, в третьем по величине Варне – 2534 квартиры. В то же время, в рамках этого рыночного сегмента была замечена значительная волатильность цен недвижимости: в то время как в Софии (0,83%), Благоевграде (2,8%), Плевене (2,15%) и Русе (2,46%) был отмечен рост цен, то во Враце (4,42%) и Видине (3,23%) они значительно снизились. Таким образом, средняя стоимость одного «квадрата» жилья в крупных городах составляет на сегодняшний день около 452 евро, при этом столичная недвижимость остается самой дорогой в стране (749 евро/квадратный метр).
Морские курорты
Следующий рассматриваемый сегмент – это недвижимость в прибрежных регионах. Несмотря на то, что год еще не закончен, риэлторы уже назвали его «годом морской недвижимости». Отличные результаты связаны, главным образом, с восстановлением спроса со стороны иностранных инвесторов, особенно русскоязычных, а также эффектом от различных маркетинговых кампаний девелоперов по привлечению новых клиентов. В частности, в некоторых курортных комплексах снижение цен в рамках сезонного предложения составило 5-10% (в большей мере это относиться к домам, построенным на большом расстоянии от моря с низкой себестоимостью строительства).
По данным Национального института статистики, объем проданных апартаментов в III квартале 2012 года вырос более чем на 30% в годовом исчислении. При этом значительное увеличение спроса было отмечено на Южном побережье Черного моря (Солнечный берег, Лозенец, Созополь, Ахтопол, Поморие), а средняя цена недвижимости, например, на Солнечном берегу составила 677 евро за квадратный метр, в Лозенеце – 631 евро, а в Помории – 658 евро.
Горнолыжные курорты
На очереди сегмент недвижимости в горнолыжных курортах. Несмотря на то, что она пользуется меньшей популярностью у иностранных инвесторов (особенно российских, составляющих большинство среди зарубежных покупателей недвижимости), и там в 2012 году была отмечена тенденция к увеличению спроса.
Недвижимость в сельской местности
Последним рассмотрим активно развивающийся сегмент недвижимости, расположенной в сельской местности. Средняя цена «квадрата» в рамках данного сегмента по итогам II квартала 2012 года составляла 400-450 евро. Самыми востребованными на рынке оставались дома, расположенные в Бургаской области недалеко от моря (1/3 общего объема проданной недвижимости), средняя цена которых колебалась в диапазоне от 28 до 30 тысяч евро.
Прогноз на 2013 год
По мнению большинства аналитиков, в 2013 году в Болгарии ожидается рост количества сделок с недвижимостью. Катализатором продаж выступят относительно низкие цены, снижение ипотечных ставок, а также большой объем «кредитных домов» на рынке (конфискованные банками у заемщиков в связи с неисполнением ими своих обязательств), которые продаются зачастую с существенной скидкой. Рост активности на рынке недвижимости ожидается также вследствие увеличения спроса со стороны местного населения, а также появления на рынке новых групп покупателей из других стран (западноевропейские страны, Венгрия, Польша, Китай). Подогревает интерес к рынку и ожидаемое присоединение Болгарии в следующем году к Шенгенской зоне. Что касается цен недвижимости, то статистические данные ясно свидетельствуют о том, что они уже в прошлом году достигли своего «дна», поэтому рост в этих условиях является неизбежным. Единственным исключением останется сегмент недвижимости низкого качества, расположенной вдалеке от моря и крупных городских агломераций, в котором ожидается дальнейшее снижение ее стоимости.
Как следствие, рынок недвижимости в Болгарии и в следующем году останется одним из самых привлекательных в Европе для вложения денежных средств. Достаточно сказать, что цены на жилую недвижимость в стране за последние 10 лет выросли на 106%, что почти в пять раз выше, чем в любой из стран Еврозоны, вместе с тем, цены остаются низкими, благодаря чему недвижимость доступна и представителям среднего класса. Не зря говорят, что именно в Болгарии у Вас есть возможность осуществить свою мечту о доме в райском уголке у моря или у подножья величественных гор в стране, где не надо быть олигархом, чтобы приобрести свой кусочек счастья.
Воспользуйтесь услугой 'Кабинет Клиента' - она поможет удобно, бесплатно и быстро отбирать заинтересовавшие Вас объекты недвижимости.
