Сделки с недвижимостью никогда не относились к числу простых операций, а уж сегодня, когда законодательство не успевает за стремительно развивающимся рынком, любое действие с жильем требует особого труда и внимания. Сложностей хватает как на начальном этапе (выбор объекта или поиск покупателя), так и в самом конце, когда, казалось бы, все подробности уже обговорены и документы собраны. Иногда проблема может обнаружиться в самый неподходящий момент, поэтому процесс купли-продажи недвижимости держит участников в напряжении до самого конца. О том, что может помешать заключению сделки на заключительном этапе, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
«Сделка может сорваться по нескольким причинам, – говорит Инна Игнаткина, руководитель отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»). – Продавец может раздумать продавать квартиру в силу появившихся у него новых обстоятельств, покупатель может отказаться от сделки из-за каких-либо действий продавца (например, если тот неожиданно попытается поднять цену). Может случиться так, что в процессе проверки юридической чистоты квартиры будут выявлены факты скрытого обременения, о которых до этого не знал даже сам продавец. В таком случае стороны обычно расходятся по взаимному согласию. А бывает, что сделки срываются на чистых эмоциях, из-за появившегося между сторонами недоверия».
Нередко причиной сорвавшейся сделки становятся трудности с получением ипотечного кредита. Банк либо не соглашается принять в залог выбранную покупателем квартиру, либо не дает для покупки всю необходимую сумму, либо вовсе отказывается кредитовать покупателя. Любая из этих причин может помешать совершению сделки.
Особенно негативно срывы сделок влияют на альтернативные цепочки. Там разлад одного звена может вызвать настоящий «эффект домино». Впрочем, когда сделкой занимаются опытные риэлторы, печального развития событий обычно удается избежать.
Причиной срыва может стать и банальное недопонимание между сторонами, поэтому, готовясь к сделке, стоит обговаривать любую мелочь. Прежде всего, необходимо получить ответы на такие вопросы: как будут производиться расчёты? Каким будет режим доступа к банковской ячейке для продавца? Когда продавец напишет расписку о том, что он получил деньги? В случае, когда речь идёт о многомиллионной сделке, каждый нюанс становится важным.
Отдельным вопросом при срыве сделки становится возврат аванса. Если покупатель неожиданно откажется от сделки, продавец может и не отдать ему полученные ранее деньги – например, если он уже успел вложить их в покупку другой квартиры. Но даже если аванс всё еще на руках у продавца, возврат денег все равно не гарантирован – продавец может потребовать их себе в качестве компенсации за потраченное время и нервы. «Здесь очень важно понимать, по каким именно причинам покупатель расторгает ранее установленные договоренности. Если причины уважительные, продавца можно уговорить вернуть аванс, – замечает Инна Игнаткина. – Но если покупатель сам понимает, что его причины недостаточно веские, он чаще всего даже не претендует на возвращение аванса».
Как замечают в «МИЦ-Недвижимость», примеров, когда изначально благополучная сделка внезапно срывается, на практике немного. Обычно стороны стараются преодолеть возникшие трудности мирно, ведь уходить от заключения сделки, когда все уже почти готово, невыгодно ни продавцу, ни покупателю (если речь, конечно же, не идёт о мошеннических схемах). Участие в сделке специалиста из хорошего агентства недвижимости повышает ее шансы на успешное завершение. Грамотный риэлтор всегда поможет сторонам договориться, а главное – заметит возможные проблемы до того, как они станут неразрешимыми.
