«Метриум Групп»: застройщики загородной недвижимости пытаются «раскачать лодку»
Рынок загородной недвижимости все еще не может набрать докризисных темпов развития. Виной тому в большей степени низкий платежеспособный спрос и новые кризисные ожидания. В сложившихся условиях девелоперам приходится выстраивать максимально клиентоориентированную политику. В чем она выражается? Ситуацию проанализировали эксперты компании «Метриум Групп».
По мнению аналитиков «Метриум Групп», на текущей день рынок загородной недвижимости Московской области можно назвать «рынком покупателя», что подтверждает широкий выбор предложений. В борьбе за покупателей застройщики охотно идут на предоставление всевозможных скидок на покупку домовладений. К каждому покупателю маркетинговые и коммерческие службы девелоперов стараются выстроить гибкий подход.
Основные коммерческие условия, существующие на загородном рынке:
Скидка: В среднем покупателям предоставляются скидки в размере от 3 до 5% от стоимости объекта.
Первоначальный взнос: Минимальный первоначальный взнос за дом начинается от 5% от стоимости объекта.
Рассрочка платежей: Как правило, рассрочка платежей до полугода является беспроцентной. На срок более полугода рассрочка предоставляется в среднем под 5-10% годовых.
Ипотека: Минимальный процент - от 13% в рублях годовых, при взносе собственных средств – от 30%, срок - от 20 лет.
«В текущих условиях высокого уровня предложения, а также относительно небольших темпов продаж, девелоперам приходится самим активно стимулировать покупательский спрос, - говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Подтверждением этого служит тот факт, что в этом году некоторые застройщики совместно с банками-партнерами изобрели новую маркетинговую акцию: застройщик предоставляет скидку на покупку своего объекта для клиентов с ипотекой от конкретного банка, но в рекламе сообщается не о скидке по цене, а о сниженной процентной ставке кредитования на этот объект. Например, ипотека - от 8% в рублях, при этом в кредитном договоре указывается базовая ставка – 12% за счет субсидирования застройщиком этой разницы».
Наиболее востребованным форматом загородной недвижимости на сегодняшний день считается формат таунхаусов и дуплексов, получить ипотеку на этот вид недвижимости сейчас легче всего. «Комфортные» ставки по ипотеке (от 8,5-9% годовых в рублях) предлагаются лишь в поселках, являющихся собственностью банков.
«Конечно, хотелось бы увидеть расширение ипотечных программ на загородном рынке, - продолжает Анна Соколова. - Однако сегмент коттеджных поселков в Московской области является более рискованным форматом для банков в сравнении с московскими проектами жилой недвижимости. В связи с этим стремительного роста вовлеченности банков в реализацию коттеджных проектов ждать не приходится. На это указывают и текущие показатели структуры выдачи ипотечных кредитов: в общей доле выданных средств на долю загородной недвижимости приходится не более 2-3%».
Для банков ипотека загородных проектов не слишком привлекательна из-за высоких рисков. Основная особенность загородной ипотеки в том, что помимо правоустанавливающих документов на дом, необходимы ещё документы на земельный участок. А так как в нашей стране ситуация с землевладением и землепользованием часто весьма запутанная, то не всегда однозначно можно определить, кто владеет, на основании чего и как можно распоряжаться данным земельным участком. Таким образом, особенности российского земельного законодательства – это минное поле для кредиторов и покупателей.
«Кроме того, возникают риски из-за низкой, по сравнению с квартирами, ликвидности загородного жилья, - продолжает Анна Соколова. - Спрос носит весьма индивидуальный характер, так как зависит от предпочтений и пожеланий каждого отдельного клиента. В некоторых районах земля с заросшим садом, со стоящим на ней бараком или уже сгнившим домом будет стоить дороже, чем другой участок с отличным двухэтажным коттеджем. Стоимость земельных участков очень сильно зависит от местоположения, освоенности района, готовности инфраструктуры. Каждый раз приходится проводить экспертизу индивидуального проекта, и банк не хочет рисковать собственными средствами. Также имеют место риски, связанные со сроками строительства поселков, которые часто затягиваются на неопределенное время».
Тем не менее, положительным фактором для развития рынка коттеджных поселков служит общий тренд на коррекцию ипотечных ставок, который наметился в 2013 году. Крупнейший банк страны – Сбербанк понизил с 1 марта ипотечную ставку на 1 процентный пункт (до 12% годовых). Вслед за ним два других крупнейших игрока ипотечного рынка – ВТВ 24 и АИЖК - также заявили о снижении стоимости кредита. Но это именно коррекция, а не снижение процентных ставок, которые повысились в конце прошлого и начале этого года. Более существенного снижения участники рынка не ждут.
