На первый взгляд, таким заемщикам, как частные инвесторы и индивидуальные предприниматели, будет рад любой банк, ведь в большинстве своем это люди весьма состоятельные. Однако эксперты ипотечного рынка говорят обратное: для кредитной организации наемный работник в качестве ипотечного заемщика, как правило, намного предпочтительнее бизнесмена или частного инвестора. Почему?
«Во-первых, квалифицированный наемный работник практически в любой момент может сменить работодателя, оставаясь в рамках своей профессии», – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Что же касается бизнесменов, то в случае потери своего бизнеса, они еще долгое время могут оставаться неплатежеспособными, т.к. организация нового дела требует серьезного вложения денег и сил. При этом нет никаких гарантий, что новый бизнес также не «прогорит». Стоит также отметить, что собственники бизнеса отвечают не только за себя, но и за своих сотрудников.
С точки зрения возможных финансовых потерь, среднестатистический заемщик в случае дефолта обойдется банку дешевле. Дело в том, что бизнесмены, как правило, заинтересованы в приобретении дорогой недвижимости, а значит, и потери кредитной организации в случае, если бизнесмен окажется неплатежеспособным, будут крупными.
При рассмотрении заявления бизнесмена о выдаче ипотечного кредита сотрудники банка особое внимание обратят на вид предпринимательской деятельности, на ее организационно-правовую форму и на налоговый режим. Практически каждая кредитная организация имеет установленный перечень отраслей бизнеса, которые считаются наиболее надежными и перспективными. Как правило, самыми выигрышными считаются сырьевые компании, а также компании, деятельность которых связана с производством и реализацией продукции. А вот организации, работающие в сфере услуг, считаются наименее привлекательными. «Положение таких компаний на рынке, как правило, весьма нестабильно: они могут в любой момент лишиться своих клиентов, а следовательно, потерять доход», – поясняет Константин Шибецкий.
Так же, как и бизнесмены, инвесторы причислены кредитными организациями к категории опасных заемщиков. По словам Константина Шибецкого, собственники недвижимости, основной доход которых – это сдача квартиры (или квартир) в аренду, могут в любой момент лишиться арендаторов, а значит, и дохода. Точно также могут потерять доход инвесторы-рантье, занимающиеся акциями и облигациями, ведь котировки ценных бумаг не только растут, но и падают. У заявителей, которые получают доход от аренды недвижимости или за счет ценных бумаг, мало шансов получить ипотечный кредит. Правда, такой заявитель может повысить свои шансы, заплатив крупный первоначальный взнос (более 50%) или предложив банку в качестве залога ликвидный объект недвижимости, находящийся в его собственности (так называемая ломбардная ипотека). Стоит также отметить, что акции акциям рознь. Так, обладателей «голубых фишек» (акций самых известных и устойчивых компаний) будет рада иметь в качестве своего клиента любая кредитная организация.
Как в случае с обычными заемщиками, так и в случае с инвесторами и частными предпринимателями огромное значение имеет кредитная история. Причем это касается не только кредитной истории самих инвесторов и бизнесменов, но и юридических лиц, представителями которых они являются.
Примечательно, что при рассмотрении заявления от ИП о выдаче жилищного кредита банк важное значение придает репутации его предприятия на рынке. Так, если компания на рынке пользуется хорошей репутацией и о ней имеется много положительных отзывов как со стороны клиентов, так и со стороны партнеров, то у ее владельца шансов получить кредит намного больше, чем у того, чья компания отрицательно зарекомендовала себя на рынке.
Также важную роль в принятии банком решения о выдаче/невыдаче жилищного кредита играет и размер компании. Если компания крупная и имеет солидный оборот денежных средств, то ее владелец может не только получить ипотечный кредит, но в некоторых случаях даже получить определенную скидку.
И, наконец, нельзя недооценивать значение пакета документов. Бизнесмены должны представить сотрудникам банка как можно больше документов, проясняющих формирование дохода компании, поступление в компанию прибыли и т.д. Таким образом, чем прозрачнее будут представлены структура организации и схемы ее деятельности на рынке, тем больше шансов у владельца бизнеса получить ипотечный кредит. Чтобы узнать, какие именно документы необходимо собрать, бизнесмену или инвестору лучше обратиться за помощью к опытному ипотечному брокеру, который знает не только общие требования, предъявляемые банками к представителям данных категорий граждан, но и разбирается в требованиях конкретных кредитных организаций.
