Как определяется платежеспособность будущего ипотечного заемщика?
Часто бывает так, что человек, решивший взять ипотеку, подсчитывает свои расходы и убеждается, что с ипотечным кредитом он справится. Однако в банке он неожиданно получает отказ ввиду того, что сотрудники кредитной организации сочли его недостаточно платежеспособным. Каковы основные критерии платежеспособности, рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.
Основной документ, подтверждающий финансовую состоятельность заемщика, – это справка с места работы по форме 2-НДФЛ. Тем не менее, у многих современных граждан официальный доход значительно ниже неофициального, поэтому в справке по форме 2-НДФЛ у них указана минимальная сумма, которой, разумеется, не хватит на погашение ипотеки. Банки понимают это, а потому многие из них соглашаются учитывать «серый» доход заемщиков. Хотя, конечно, кредитные организации, по словам Константина Шибецкого, от «серой» зарплаты не в восторге. Из двух претендентов с одинаковым уровнем дохода банк охотнее предоставит жилищный кредит тому, чей достаток полностью подтвержден справкой 2-НДФЛ. А в случае, если сотрудники банка согласятся выдать кредит обоим заявителям, заявитель с «белой» зарплатой получит ипотеку на куда более выгодных условиях.
Стоит заметить, что банк при проверке платежеспособности учитывает не только уровень дохода, но и занимаемую заявителем должность и стаж работы. Так, заявитель вряд ли получит кредит, если на последнем месте работы он проработал менее полугода.
Нельзя умалять и значение профессии. «Банк смотрит не только на размер заработной платы, – говорит Константин Шибецкий. – Его работники также проверяют, насколько данная профессия востребована на сегодняшнем рынке труда и какова среднерыночная зарплата у человека, который ей владеет. Например, если в банк обратится личный шофер с зарплатой в 100 тыс. руб., то маловероятно, что кредитная организация при расчете платежеспособности будет учитывать именно эту цифру. Это обусловлено тем, что на рынке труда средняя зарплата личного водителя сейчас ниже, а следовательно, в случае, если заявитель будет вынужден оставить нынешнее место работы, вряд ли он найдет другое, где будет такая же высокая зарплата».
Помимо основного дохода, банки могут учитывать и дополнительные поступления в бюджет заемщика. Многих потенциальных заёмщиков интересует, примет ли банк в расчет доходы от аренды жилья. По словам Константина Шибецкого, это может произойти только в том случае, если квартира сдается по всем правилам: арендные отношения закреплены официальным договором, а с ежемесячного дохода от аренды выплачиваются налоги в размере 13% (или 6%, если арендодатель оформился в качестве индивидуального предпринимателя). Тем не менее, даже заключенный договор и исправно выплачиваемые налоги могут не повлиять на решение банка не учитывать доход от аренды. Объясняется это тем, что аренда не является стабильным источником дохода. Так, квартира может полгода сдаваться, а в течение следующих месяцев стоять пустой.
После того, как банк получит от заемщика подтверждение всех его доходов, данная величина сопоставляется с размером ежемесячного платежа по кредиту. Полученный коэффициент называется PTI (payment-to-income, что дословно переводится как «платеж к доходу»). По словам специалистов, чтобы банк согласился выдать заявителю кредит, размер этого коэффициента не должен превышать 50% (у некоторых банков он и вовсе составляет 40%). «Впрочем, если у заявителя высокий доход – выше, например, 100 тыс. руб., то коэффициент может быть и больше», – отмечает Константин Шибецкий.
И, наконец, при проверке платежеспособности банк обратит внимание, имеются ли у потенциального заемщика денежные средства на банковском счете. Наличие запасных средств является надежной гарантией, что в случае дефолта заемщика (например, при потере им работы), он сможет погашать кредит с помощью имеющихся на счете средств.
Также не следует забывать, что банк будет интересоваться не только вашими доходами, но и вашими расходами. Поэтому если у вас имеется множество финансовых обязательств – скажем, по потребительским кредитам, – от них лучше избавиться до подачи заявления на выдачу жилищного кредита.
