«Метриум Групп»: обзор рынка новостроек Реутова. Мал золотник, да дорог
Реутов на протяжении последних нескольких лет занимает верхние строчки ценовой шкалы в Подмосковье. Определяющим фактором в спросе на жилую недвижимость и, соответственно, формировании цен является близкое расположение города к Москве и хорошая транспортная доступность. Эксперты компании «Метриум Групп» подготовили обзор рынка первичной недвижимости Реутова.
Реутов примыкает к восточным районам столицы, от которых его отделяют МКАД и Носовихинское шоссе. Транспортная доступность города обеспечивается автомобильным, железнодорожным транспортом, а также метрополитеном. «Реутов является первым и пока единственным городом Московской области, до которого проведена линия метро, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». - Открытие станции «Новокосино» 30 августа 2012 г. создало условия для дополнительного роста цен (на 15-20%) в и так недешевых новостройках Реутова. Фактически, такая транспортная доступность позволяет приравнять Реутов к удаленным спальным районам Москвы».
Как отмечают эксперты «Метриум Групп», в городе наблюдается монополия застройщиков. Главной из трех компаний, работающих на первичном рынке Реутова, является ГК «Центрстрой», которая возводит более 64% новостроек города (73% проектов). Еще одним крупным «игроком» рынка жилищного строительства Реутова является ИК «Эксперт». Она реализует масштабный проект «Новокосино-2», а также новый мкрн «Новокосино». Третья компания – НПО Машиностроения. На момент проведения исследования велась продажа одного объекта этого застройщика – новостройки по адресу: ул. Советская, корп. 63.
Предложение
На текущий момент уровень конкуренции на рынке новостроек Реутова довольно высокий. В городе ведутся первичные продажи в одиннадцати проектах, включая как точечную, так и комплексную застройку. Объем предложения составляет более 1 700 квартир в 22 корпусах, при этом Реутов является небольшим городом с населением всего 91,5 тыс. человек. Наиболее масштабная стройка ведется на юге Реутова, ниже железной дороги, где возводятся микрорайоны 10А, «Новокосино-2», «Новокосино». В центральной и северной частях Реутова новостройки представлены в виде точечной застройки.
Реутов выделяется среди городов Подмосковья хорошим качеством жилищного строительства и высоким уровнем комфортности новостроек. Рынок представлен многоквартирными домами повышенной этажности от 18 до 25 этажей. Абсолютное большинство жилых домов строится по монолитной/монолитно-кирпичной технологии. Панельные дома (современных серий П-44 Т/К, ЕвроПа) возводятся только в мкрн «Новокосино-2», причем, в настоящее время квартиры в них продаются в минимальном количестве, преимущественно, по переуступке от физических лиц.
По данным «Метриум Групп», почти половина реализуемых на первичном рынке домов (45%) находится на высокой стадии строительной готовности, когда монтаж этажей завершен, проводятся отделочные работы. В этих новостройках продается около 42% квартир. Корпуса на начальном этапе строительных работ составляют 27% от общего количества объектов. За счет выхода на рынок в начале апреля нового проекта «Новокосино» с объемом реализации более 600 квартир, доля предложения объектов на этапе котлована/заложения фундамента увеличилась с 22% до 50%. Введено в эксплуатацию 14% домов, в которых в продаже находится 6% общего объема квартир.
В структуре предложения преобладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры с небольшим смещением в сторону последних (36,7% и 39,0% соответственно). Доля студий составляет 12,3% трехкомнатных квартир - 11,7%. На многокомнатные квартиры приходится менее 1% предложения. Необходимо отметить, что суммарная доля однокомнатных квартир и студий составляет почти половину общего объема реализации – 49%.
Во всех новостройках квартиры реализуются без отделки, что еще раз подчеркивает ориентированность застройщиков на покупателей с более высоким уровнем дохода. Традиционно на первичном рынке жилья основная часть квартир с отделкой продается в объектах эконом-класса.
В большинстве рассмотренных новостроек имеются организованные автостоянки. В отдельно стоящих домах предусмотрены подземные паркинги. В проектах комплексной застройки помимо подземных паркингов, которые запроектированы только под некоторыми корпусами, строятся также наземные автостоянки. Стоимость машиномест варьируется от 935 тыс. до 1,5 млн руб.
Цены
Стоимость жилья на первичном рынке Реутова является одной из самых высоких в Московской области. Цена квадратного метра в новостройках города варьируется от 76 500 до 130 000 руб. Бюджет квартир находится в диапазоне 2,658 – 20,058 млн руб. Средневзвешенная цена кв.м составляет 94 100 руб., средневзвешенная общая стоимость квартиры – 6,015 млн руб.
Минимальная цена квадратного метра (76 500 руб.) представлена в корпусе №3 проекта экономкласса «Новокосино-2». Самая дешевая квартира (2,658 млн руб.) продается в 13 корпусе этого же комплекса. Обе новостройки находятся на начальном этапе строительных работ.
Самая высокая цена квадратного метра (130 000 руб.) зафиксирована в уже введенном в эксплуатацию доме, расположенном по адресу: ул. Победы, д. 28. Максимальный бюджет составляет 20,080 млн руб. За эту сумму можно приобрести четырехкомнатную квартиру площадью 223,1 кв.м в новостройке на ул. Новая, в которой в настоящее время ведутся фасадные работы.
Средняя цена квадратного метра в студиях составляет 97 475 руб., в однокомнатных квартирах – 97 622 руб., в двухкомнатных – 91 230 руб., в трехкомнатных – 89 305 руб.
«В 86% новостроек при покупке квартиры можно воспользоваться рассрочкой платежей, - рассказывает Мария Литинецкая. - Однако сроки предоставления рассрочек предлагаются небольшие – от двух до шести месяцев. При этом, имеются варианты как без начисления, так и с начислением процентов. Также в большинстве объектов (82%) можно приобрести квартиру с использованием ипотечного кредита. Сотрудничество ведется с такими банками, как МИА, Балтика, Межтопэнергобанк, Возрождение, Газпром. Скидки предлагаются в 68% новостроек. В среднем, они предоставляются в размере 4-5% при условии 100% оплаты».
Спрос
По данным «Метриум Групп», почти половина сделок (49,6%) в Реутово проводится с однокомнатными квартирами. В общей структуре спроса доля двухкомнатных квартир составляет 38,6%. На трехкомнатные квартиры приходится 11,5%, на многокомнатные – менее 1% сделок.
По бюджету покупки преобладают квартиры общей стоимостью до 5 млн руб. На них приходится более трети совершенных сделок. Достаточно популярны квартиры, стоимость которых находится в диапазоне 5,0-6,5 млн руб. и 6,5-8,0 млн. руб. Их доли составляют 22,4% и 26,7% соответственно.
«Активное строительство в Реутове ведется на протяжении последнего десятилетия, в связи с чем достаточно большой объем квартир во «вчерашних» новостройках переходит на вторичный рынок, - отмечает Мария Литинецкая. - Эти квартиры также создают конкуренцию новым жилищным проектам в городе. В настоящее время на вторичном рынке жилья города реализуется порядка 400 квартир. Косвенную конкуренцию жилым проектам в Реутове может составить также недвижимость других ближайших к Москве городов области, особенно тех, в которых планируется проведение метро. С точки зрения местоположения и транспортной доступности наиболее сопоставимы с Реутовом г. Котельники, граничащий с ним г. Люберцы, а также активно застраиваемый московский район Некрасовка».
