Снижение стоимости ипотеки в России возможно, но потребует времени
Информационная группа Finam.ru (входит в состав инвестиционного холдинга «Финам») провела онлайн-конференцию «Стагнация на рынке жилой недвижимости: экономические проблемы тормозят рост цен?» Её участники отмечают, что дороговизна российской ипотеки объясняется отсутствием в стране «длинных» денег и высокой инфляцией – с одной стороны, и невысокой конкуренцией на рынке при неудовлетворённом спросе на жилищные кредиты – с другой. Повышение доступности ипотеки в таких условиях потребует времени.
Приобретение жилья в ипотеку для большинства россиян остаётся невыполнимой задачей – процентные ставки по рублёвым кредитам существенно превосходят динамику инфляции. По словам участников организованной «Финамом» конференции, существующий уровень ипотечных ставок обусловлен комплексом макроэкономических факторов и в обозримой перспективе вряд ли имеет потенциал снижения.
В среднем по России процентная ставка по ипотечному кредитованию в рублях находится на уровне в 12,7% годовых, и это, действительно, довольно дорого, констатирует аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин: «Основные причины сохраняющихся высоких ставок ипотечного кредитования в России – это, прежде всего, высокая стоимость денег и сравнительный дефицит ликвидности, высокие средние темпы инфляции и значительные издержки кредитных институтов, а кроме того, и относительно невысокий уровень конкуренции в данной сфере. При текущей ставке рефинансирования и наблюдаемых уровнях инфляции потенциал снижения ставок исчерпан».
Ставка по ипотеке не может быть низкой при высоких темпах инфляции и высоких темпах роста рынка жилищного кредитования, как было в последние годы, плюс высокие риски российской экономики, считает руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александр Пыпин: «То есть, с одной стороны, деньги в стране дорогие и “короткие”, с другой – и при таких ставках спрос на ипотечные кредиты немаленький. Однако допускаю, что выше 13% ставка не поднимется, так как уже сейчас на рынке жилищного кредитования наблюдаются проблемы роста и, вполне возможно, банки начнут поступаться рентабельностью (маржой) ради сохранения и расширения рынка сбыта жилищных кредитов».
Российская ипотека была создана и в настоящее время работает на так называемых «коротких» деньгах, поскольку системы «длинных» денег так и не было создано, говорит генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин: «Основная внутренняя причина – кредитно-денежная политика ЦБ РФ. Объективным этот процесс назвать нельзя». Эксперт предполагает, что банки могли бы уже сейчас предложить ипотечные кредиты под 6% годовых, однако при условии первоначального взноса в размере около 80-90%.
Дальнейшее снижение ставок и достижение декларируемых властями показателей возможно только в среднесрочной перспективе 3-5 лет по мере общего улучшения экономической ситуации, снижения стоимости денег (понижения ставки рефинансирования), повышения стабильности национальной валюты и ослабления долгосрочных инфляционных ожиданий, уверен г-н Клягин: «Одновременно необходимо и сокращение операционных затрат банков, что должно снизить спрэд между ставкой рефинансирования и ипотечной ставкой».
В то же время, напоминает заместитель генерального директора «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова, как показывают последние события в мировой экономике, недорогая ипотека и кредиты, как в западных странах, – крайне опасный путь. «С другой стороны, проблема отсутствия “длинных” денег в российской экономике действительно существует, - говорит эксперт. – По идее, сформировать некий пул “длинных денег” должен был после пенсионной реформы Пенсионный фонд России. Однако ситуация со средствами в этой организации настолько туманна, что не приходится надеяться на скорое решение проблемы».
