Ипотечные кредиты на покупку жилья давно уже стали привычным делом для россиян. Но рынок недвижимости знает и другой вид ипотеки, когда денежный заем выдается на приобретение объекта коммерческой застройки. Это может быть офис, склад, производственное или торговое помещение. Пока для России коммерческая ипотека – явление достаточно новое, ее доля на рынке не очень велика, но пример западноевропейских стран показывает, что покупка коммерческой недвижимости при помощи использования кредитных средств может быть нормой. Подробнее о бизнес-ипотеке рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Не сложно догадаться, что деньги на приобретение объектов коммерческой недвижимости чаще всего в банке берут представители малого и среднего бизнеса, но не исключены и такие ситуации, когда подобный заем используют руководители высшего звена крупных компаний, которые только собираются открыть свой бизнес.
Что касается залогового имущества, то оно при коммерческой ипотеке идентично жилищной – в залог в банк обычно предоставляется тот объект, который с использованием кредита и приобретается. Средние условия, на которых такой кредит выдается, следующие: срок кредитования – 7 лет, процентная ставка – 16%, первоначальный взнос – 35-40%.
Обычно банки при выдаче ипотечного кредита на коммерческую недвижимость с большим вниманием и осторожностью подходят к оценке ликвидности того объекта, который выступает в качестве залога. Важным отличием такого залога от квартиры является его нестандартность, что усложняет оценку. «Если с типичными квартирами все предельно ясно, то каждый объект коммерческой недвижимости, во-первых, уникален с точки зрения архитектуры, материалов, а во-вторых, обладает очень сложной инженерной системой, его проектное решение не всегда можно оценить однозначно, что может вызвать массу спорных ситуаций», – сообщают специалисты ГК «МИЦ».
«Если оценивать положение в сфере коммерческой ипотеки в целом, то в России она развита весьма слабо, – уточняет Константин Шибецкий, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ». – Основная причина этого заключается в том, что коммерческие компании предпочитают заключать контракты по аренде помещений, а не покупать их. В качестве исключения из этой практики можно представить такие ситуации, когда бизнесмены хотят получить право собственности над определенным знаковым объектом коммерческой недвижимости. Также банки в российских условиях испытывают сложности при оценке платежеспособности компании-заемщика, потому что очень многие коммерческие структуры стараются не предоставлять полный доступ к своей финансовой отчетности. Также у банковских сотрудников возникают сложности при оценке перспектив бизнеса, который предполагается вести на объекте недвижимости, ведь для этого нужно быть специалистом не только в финансовых вопросах, но и в той или иной области бизнеса. Эти и другие нюансы пока не позволяют коммерческой ипотеке занять на рынке достойное место».
