В коммерческих отношениях, связанных с участием граждан в программах ипотечного кредитования, достаточно часто используется закладная. Закладной в российском законодательстве называется специальный документ, который составляется при подписании договора об ипотечном кредитовании и фиксирует все данные, связанные с залогом. Об особенностях залогов рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Договор об ипотечном кредитовании предполагает, что в качестве залога могут выступать различные объекты собственности – это и земельные участки, и различные предприятия, и жилые площади, и объекты загородной недвижимости, и даже самолеты, водный транспорт, космические станции.
Надо заметить то, что многие из указанных видов собственности имеют свои особенности, когда они выступают в качестве залога. Например, самолеты, корабли или космические станции обычно являются залогом в международной юридической практике. В том случае, когда залогом является предприятие, то вместе с ним к залогу относится и земля, которая находится под зданиями этого предприятия. А тогда, когда такая земля составляет предмет договора аренды, то в качестве залога переходит именно этот договор. Надо заметить, что российское законодательство позволяет использовать в качестве залога даже объекты незавершенного строительства, но использовать такой объект можно только целиком. Предоставлять в качестве залога отдельные части дома – будь то фундамент или крыша – нельзя. В тех случаях, когда объект, который должен быть залогом, находится в совместной собственности, для того, чтобы он выступил частью договора об ипотечном кредитовании, нужно согласие всех собственников.
«Людям, которые собираются приобретать тот или иной объект недвижимости с использованием ипотечного кредита, надо быть готовыми к тому, что решение банка будет сильно зависеть от качества предлагаемого залога, – говорят специалисты ГК «МИЦ». – Легче всего деньги выдают на покупку жилья в многоквартирном доме, потому что при этом заем обеспечен ликвидным и надежным залогом. Когда человек хочет получить деньги в долг, чтобы купить на них загородный дом, банки будут более осторожны. А вот на покупку строящегося дачного дома они вряд ли готовы будут предоставить ипотечный кредит».
Основным условием выдачи ипотечного кредита является то, что приобретаемый объект недвижимости будет оформлен в качестве залога. Для этого юристы обычно и используют закладную. Закладная чаще всего является именной ценной бумагой, где указано имя и фамилия покупателя квартиры. В качестве обеспечения закладной выступает ипотека. В закладной принято прописывать все существенные условия договора ипотечного кредитования, но самостоятельным договором она не является, это лишь приложение к договору об ипотечном кредитовании, который регистрируется в государственных структурах.
Надо отметить, что закладные достаточно часто могут участвовать в межбанковских операциях. В России и других странах есть такая практика, когда финансовые структуры перезакладывают или продают пакет закладных другому банку. Для кредитора это ничего не меняет, условия ипотечной программы сохраняются, но только выплачивать проценты по кредиту после этого придется в другую организацию, куда «ушла» закладная. На банковском рынке закладные – это очень востребованный ресурс, который позволяет банкам получать дополнительные деньги при их продаже.
