«Метриум Групп»: обзор предложения апартаментов в МФК
Покупательские предпочтения меняются от домов с нежилыми первыми-вторыми этажами к формату МФК (много-функционального комплекса). Как результат, МФК все чаще строятся именно с апартаментами, доля которых за последний год значительно выросла. По данным экспертов компании «Метриум Групп», многофункциональные комплексы сегодня занимают 42% среди проектов с апартаментами. А общая площадь коммерческого жилья в объектах данного формата составляет 714 тыс. кв.м.
Предложение
Продажи апартаментов сегодня ведутся в 17 проектах МФК, 11 из которых представляют собой готовые здания или объекты на стадии отделки помещений. Еще в 6 проектах работы находятся на начальном или среднем этапе строительства. Несмотря на то, что строящихся объектов почти в два раза меньше, чем готовых, объем предложения апартаментов в недавно запустившихся проектах МФК гораздо больше. Их общая площадь в новых многофункциональных комплексах составляет 390 тыс. кв.м, тогда как в построенных - 323 тыс. кв.м. Это объясняется тем, что в 4 из 6 проектах на начальной стадии реализации доля жилья преобладает над другими составляющими МФК.
Традиционно наибольшее количество проектов МФК сосредоточено в ЦАО – 61%. Только в Пресненском районе апартаменты предлагаются в 7 проектах, расположенных в ММДЦ «Москва-Сити». Квартиры, относящиеся к нежилому фонду, занимают в них общую площадь 393 тыс. кв.м — 54% от общего объема на первичном рынке. Еще 23 и 24 тыс. кв.м. коммерческого жилья приходится соответственно на Тверской и Арбатский районы, в которых реализуются 4 МФК от 10 до 115 тыс. кв.м. каждый. Однако, если рассматривать объекты в центре Москвы с точки зрения степени готовности проекта, то общая площадь апартаментов в новых проектах МФК (т.е. находящихся на начальной стадии строительства) совсем не велика — лишь 126 тыс. кв.м. При этом 120 тыс. кв.м из них приходится на МФК «ОКО» — самый масштабный из проектов, в котором сегодня открыты продажи апартаментов (400 тыс. кв.м).
Популярными направлениями при строительстве МФК являются также север и запад Москвы. Именно здесь сосредоточено большинство новых и одновременно самых масштабных по площади проектов многофункциональной недвижимости. Например, в ЗАО ведется строительство двух крупных объектов - «Фили Град» (190 тыс. кв.м) и «Штаб квартира на Мосфильмовской» (60 тыс. кв.м). На их долю приходится 17% предложения апартаментов в МФК (или 125 тыс. кв.м). На стадии котлована также находятся проекты «Флотилия» (207 тыс. кв.м) в САО и «Водный» (166 тыс. кв.м) в СЗАО. Среди МФК с апартаментами за пределами Садового кольца есть и уже завершенные проекты. Они располагаются на северо-западе и северо-востоке столицы, а объем предложения квартир без возможности прописки в них составляет 6,9 тыс. и 10 тыс. кв.м соответственно.
«Следуя наметившемуся курсу децентрализации деловой активности столицы, предложение апартаментов в МФК постепенно смещается в районы, удаленные от центра Москвы, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». - Однако векторы развития рынка жилья без возможности прописки не совсем совпадают с направлениями появления новых офисных центров. Так, например, на юго-западе, где уже вполне сформировался бизнес-кластер, предложение по покупке апартаментов отсутствует как таковое».
Аналитики «Метриум Групп» отмечают также, что если до кризиса под многофункциональным комплексом чаще всего подразумевались небоскребы в ММДЦ «Москва-Сити», то после 2010 года на рынок стали выходить проекты гораздо меньшей площади, представляющие собой, в том числе, результат реконструкции старых промышленных помещений. Как следствие, объекты, сочетающие в себе различные функции, стали значительно разниться между собой по площади: среди них встречаются как небольшие реконструированные здания (до 15 тыс. кв.м), так и традиционные масштабные высотки, достигающие 400-450 тыс. кв.м. Подавляющее большинство проектов (63%) находится в диапазоне 100-300 тыс. кв.м, еще по 12% приходится на МФК площадью менее 50 тыс. кв.м, 50-100 тыс. кв.м и более 300 тыс. кв.м.
Составляющие МФК
Во всех 16 МФК апартаменты сочетаются с офисными площадями, что не удивительно, учитывая, что многие проекты с коммерческим жильем появились именно в результате реконцепции бизнес-центров. При этом с точки зрения распределения площадей апартаменты доминируют в шести МФК, в остальных наибольшая доля приходится на офисы. Более двух различных функций встречаются в 10 многофункциональных объектах: в шести из них проект дополняется торговыми площадями, в трех — гостиницей, еще в двух — обычными квартирами.
Эксперты «Метриум Групп» отмечают новую тенденцию для рынка МФК - в последнее время девелоперы стали уделять внимание также социальной инфраструктуре в составе многофункционального комплекса. Так, в апреле 2013 года на рынок вышел МФК «Фили Град», который включает в себя апартаменты (37%), квартиры (14%), офисы (11%), торговые площади (6%) и детский сад. Кстати, в МФК «Маршал» - еще одном проекте, где жилой фонд соседствует с нежилым, образовательного учреждения, увы, не предусмотрено. В данном построенном объекте общей площадью 188 тыс. кв.м зафиксирована минимальная доля коммерческого жилья в проекте - всего 3,6% (или около 7 тыс. кв.м). Это единственный МФК на первичном рынке, где подавляющий объем (55%) площадей приходится на квартиры, относящиеся к жилому фонду. Однако, с учетом подземного паркинга, занимающего еще 36% комплекса, коммерческая составляющая в проекте выглядит скорее как дополнительная инфраструктура, чем полноценная функция. Офисные помещения размещаются всего на чуть более 8 тыс. кв.м или первых двух этажах объекта.
Цены
В структуре предложения апартаментов в МФК преобладают проекты элитного класса — на их долю приходится 65% многофункциональных комплексов, девять из которых уже построены, а общая площадь квартир без возможности прописки составляет 288 тыс. кв.м. Два МФК элитного класса находятся на начальной стадии строительства и обеспечивают предложение объемом 145 тыс. кв.м. Все эти объекты расположены в ЦАО. Стоимость квадратного метра в проектах находится в диапазоне от $7,2 до $14,7 тыс. на начальном и среднем этапе реализации и от $9 до $35 тыс. в построенных объектах.
Апартаменты бизнес-класса предлагаются в 23% МФК, при этом два проекта на данный момент находятся на начальной стадии строительства, еще два представляют собой уже готовые объекты. Стоит отметить, что именно коммерческое жилье ценового сегмента «бизнес» занимает основную долю среди предложения в новых многофункциональных комплексах (212 тыс. кв.м). Стоимость квартир в них составляет от $5,4 тыс. до $8,1 тыс. за кв.м.
До 2013 года апартаменты в МФК являлись исключительно статусной и дорогой покупкой. На данный момент на рынке появились и более доступные предложения, после того как открылись продажи в МФК комфорт-класса «Водный» и «Фили Град». Общая площадь апартаментов в МФК «Водный» составляет более 50 тыс. кв.м, а стоимость квадратного метра — от $3,2 до $3,7 тыс., т.е. на 15-20% дешевле, чем в квартирах на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости Москвы. В МФК «Фили Град» апартаменты занимают 71 тыс. кв.м, а цена находится в диапазоне от $3,7 до $4,6 за кв.м, что также ниже стоимости стандартного жилья эконом-класса.
«Значительная доля предложения по покупке апартаментов приходится сейчас именно на многофункциональную недвижимость, - резюмирует Мария Литинецкая. - При этом приобретение жилья данного формата предоставляет потенциальным покупателям ряд неоспоримых преимуществ — в первую очередь, возможность проживать, работать и проводить досуг в одном районе, что в условиях непростой транспортной ситуации в Москве может существенно повысить уровень жизненного комфорта. Немаловажной тенденцией в развитии рынка апартаментов является и то, что их покупка теперь стала доступна и в более демократичном ценовом сегменте».
