Est-a-Tet: чем выше, тем дороже? Москва растет вниз
Похоже, мода на высотные здания в Москве постепенно проходит. С введением летом 2012 года Правительством Москвы отраслевой схемы по ограничению высотной застройки новые разрешения на строительство выдаются только здания не выше 75 метров (около 25 этажей). Однако на рынок Москвы это практически не повлияло – оказывается, столица и не думает расти вверх.
«Высотность в Москве регламентируется двумя вещами – ландшафтно-визуальным анализом, который позволяет сделать выводы, не будет ли проект закрывать интересные виды или, наоборот, сам по себе станет высотной доминантой и украшать своим обликом город, и плотностью застройки, - комментирует Руководитель Аналитического Центра Est-a-Tet Денис Бобков. - Плотность застройки сегодня принята из расчета 25 тыс. кв.м. на гектар, больше строить нельзя».
Эконом-класс.
В эконом-классе порядка 90% новостроек Москвы имеют этажность 17 этажей. Именно такая высотность здания позволяет достичь баланса между себестоимостью строительства и полезной площадью. Чем здание ниже, тем меньше застройщик сможет реализовать квартир, чем здание выше, тем дороже – приходится вести работы на высоте, что требует более дорогих кранов, необходимо вводить технические этажи, что сказывается на потере полезных площадей. В 17-этажном здании под технические помещения используется либо чердак, либо подвал.
Стандартные панельные серии домов – П44Т, П3М закладывают этажность в 17 уровней. На основе этих серий сегодня есть модификации, которые позволяют делать более высотные дома – 23-25 этажей (серии ДСК-1), но это скорее исключение из правил. Стандартные 17-этажки Москвы – это ЖК «Головино», ЖК «Марфино», а типичный пример 25-этажной высотки – ЖК «Мичурино».
На вторичном рынке до сих пор считается, что квартиры на первом и последнем этажах должны стоить дешевле на 5-10%. Первый этаж – из-за близости к улице, последний – из-за того, что верхний этаж нагревается в жару и может протекать в дождь. В новостройках первые этажи как жилые обычно не продаются – здесь расположены коммерческие площади, а вот последний этаж действительно иногда по привычке стоит на 5% дешевле, хотя качество строительство сегодня совершенно иное – между последним этажом и крышей есть воздушная подушки в 2,5-3 метров – это может быть или технический этаж, или чердак.
Класс стандарт.
В классе стандарт 17-этажек порядка 80%, но чаще встречаются высотные дома по индивидуальным проектам – например, ЖК «Загорье» с его 46-этажным корпусом. В соседнем «Царицыно», наоборот, 13-15 этажей. Новые проекты класса стандарт в Москве – в основном высотные. ЖК «ФилиГрад» -31 этаж, ЖК «Водный» - 26 этажей, при этом половина 15 этажа используется в качестве технического.
Бизнес-класс.
В бизнес-классе 70% высоток находится на уровне 20-25 этажей, в оставшиеся 30% входят дома с очень большим разбегом – от 6 до 40 этажей. Низкоэтажные дома находятся в Крылатском, в районе Коломенской, примеры высоток – ЖК «Дирижабль» (40 этажей), ЖК «Эдельвейс» (44 этажа), ЖК «Долина Сетунь» (39 этажей). Разбег цен на квартиры может быть очень разным – если с повышением этажности видовые характеристики здания улучшаются, то квартиры на верхних этажах могут стоить на 20-30% дороже, чем на нижних.
Элитный сегмент.
70% новостроек высшего ценового сегмента относится к низкоэтажной и среднеэтажной застройке – не выше 10 этажей. В основном эти проекты расположены в старой части города и являются либо клубными домами, либо реконструированными зданиями в исторической части города. 30% относится к высотному строительству, самым знаковым объектом которого является, безусловно, комплекс «Москва-Сити», обладающий беспрецедентными характеристиками. При этом цены здесь вполне сопоставимые: 224 000 – 745 000 за квадратный метр в высотке и 285 000 – 983 000 за кв.м. в низкоэтажном клубном доме.
Подмосковье.
В Подмосковье 90% занимают 17-этажные здания, 10% - малоэтажное строительство, высоток практически нет, 25 этажей – максимальная высота новостроек. Причем есть участки, где этажность ограничивается 9 этажами – это связано с нахождением рядом правительственных объектов, близостью аэропорта и т.д.
В Подмосковье сегодня становится популярным малоэтажное жилье, которое пока занимает десятую часть от всех новостроек – такие проекты постепенно уходят с загородного рынка и переходят в городской. В основном это монолитно-кирпичные дома в 3-5 этажей. Цены на малоэтажные проекты сопоставимы с традиционными 17-этажками за счет сниженной нагрузки на себестоимость строительства. Плотность составляет порядка 5-7 кв.м. на гектар.
«В ближайшее время Московский регион, скорее всего, будет расти вниз, а не вверх, - считает Денис Бобков, - в центре Москвы небоскребов больше не будет, а в Подмосковье, Новой Москве будут развиваться проекты малоэтажного строительства. Высокие башни останутся в сегменте бизнес-класса, а эконом и стандарт будут в основном строиться за счет зданий в 17-25 этажей».
