25% сделок на рынке новостроек проходит с привлечением trade-in
Эксперты Urban Realty отметили, что этой весной 25% покупок новостроек в эконом-сегменте прошло по схеме trade-in, когда в качестве частичной платы за новую квартиру используется старая. Рост спроса на эту услугу связывают с целым рядом причин.
«Еще полгода назад trade-in использовался в каждой пятой сделке, а сейчас уже четверть покупателей использует возможность зачета имеющегося жилья. При этом trade-in набирает популярность именно в сегменте новостроек эконом-класса», – говорит Нина Кузнецова, учредитель агентства Urban Realty.
Количество сделок в недвижимости эконом-сегмента распределяется следующим образом:
– от 60% до 70% – сделки с привлечением ипотечного кредита,
– от 20% до 25% – сделки с привлечением имеющейся недвижимости,
– от 5% до 10% – сделки за наличные деньги.
Одна из причин, заставляющих покупателей выбирать этот способ покупки квартиры на первичном рынке, – ужесточение банковских требований при выдаче ипотечного кредита и увеличение ставок. Покупатель недвижимости эконом-сегмента очень чувствителен к размеру ипотечного платежа. Как только ставка растет хотя бы на один процент, а вместе с ней и ежемесячные взносы, он начинает искать более выгодные возможности улучшить свои квартирные условия.
Схема «Квартира в зачет» более всего популярна у следующих категорий покупателей:
– получившие в наследство недвижимость (квартиру, дачу, участок);
– семьи с выросшими детьми, нуждающиеся в срочном разъезде;
– молодые семьи, ждущие детей.
Предложение на рынке новостроек по trade-in не успевает за спросом. Лишь небольшая доля девелоперов работает с «квартирами в зачет», поскольку такие программы требуют опыта работы на вторичном рынке. Сделки по покупке недвижимости по программе «Квартиры в зачет» предлагаются в новостройках всего нескольких компаний: Urban Group (проекты «Город набережных», «Опалиха О2» и «Пятницкие кварталы»), ГК «ПИК» (проекты «Английский квартал», «Чертановский», «Новокуркино», «Красная горка» и др.), «Сити-XXI век», «ЮИТ Московия», «Мортон».
Еще одной причиной, тормозящей развитие trade-in, являются негибкие условия бронирования. Так, в большинстве проектов первичного рынка не предусмотрено возможности забронировать квартиру на срок более чем 2-3 дня. Часть застройщиков предлагает платное бронирование – в среднем до 50 тыс. рублей на месяц, что существенно для покупателей в эконом-сегменте. Ряд девелоперов дают платную рассрочку на время продажи имеющейся квартиры, но эта схема возможна, только если у покупателя помимо жилья, которое надо продать, есть свободные денежные средства в сумме от 30% до 50% от стоимости новостройки. Если застройщик осуществляет бесплатное бронирование квартиры в новостройке на длительный срок, то чаще всего цена объекта не фиксируется, что не исключает подорожания, а это может поставить всю сделку под угрозу. Очень немногие из застройщиков готовы предоставлять покупателям по trade-in бесплатную бронь на срок продажи имеющейся квартиры, фиксируя при этом цену новостройки. Такая возможность предусмотрена, например, в проектах компании Urban Group.
Третья сложность при схеме trade-in – оценка имеющейся квартиры. «Мы скрупулезно подходим к вопросу оценки квартиры наших клиентов, чтобы в итоге определить рыночную цену, по которой покупатель будет найден не более чем за месяц-полтора. При заключении агентского договора между нами и владельцем «зачетной» квартиры мы договариваемся, что в случае, если за этот срок покупатель не найдется, мы обязуемся выкупить квартиру. При этом о цене выкупа мы договариваемся сразу при первом контакте с владельцем. В итоге мы делаем выкупы с очень небольшим дисконтом от рыночной стоимости – на уровне 10–15%. А стандартные условия в агентствах, которые специализируются на срочном выкупе, – минимум 30%», – рассказывает Нина Кузнецова.
Эксперты компании Urban Realty высоко оценивают перспективы услуги «квартира в зачет» при покупке новостройки на рынке Москвы и Подмосковья при условии, что застройщики захотят фиксировать стоимость строящейся квартиры на время продажи имеющейся у клиента недвижимости.
