27 февраля компании KR Properties и Cushman&Wakefield провели круглый стол, посвященный ситуации на столичном офисном рынке.
Как рассказала заместитель руководителя отдела исследований компании Cushman&Wakefield Лада Белайчук, спрос на качественные офисные помещения в Москве остается высоким. В прошлом году в столице было арендовано и куплено более 2 млн кв.м. офисов, вакантными остаются около 13% офисных площадей.
В настоящий момент на разных стадиях строительства находятся 3,4 млн кв.м. офисов, девелоперы обещают построить их в течение ближайших трех лет. Из них 261 тыс. кв.м. строится в прайм-зоне, расположенной внутри Садового кольца и в районе Белорусского вокзала. Около 1,2 млн кв.м. офисных площадей возводится в остальных центральных районах, куда также входят «Москва-Сити», а также субрынки - Кутузовский проспект и район Сокол). Таким образом, основное офисное строительство приходится на окраины и некоторые районы за МКАД. Правительство Москвы настроено на то, чтобы усилить развлекательную функцию в историческом центре Москвы, вследствие чего неизбежна децентрализация офисного рынка.
Коммерческий директор компании KR Properties Анна Двуреченская отметила, что выход новых проектов в центре города в ближайшие годы и продолжающаяся децентрализация не отразятся негативно на офисных объектах с хорошей локацией. Эксперт привела в пример основные объекты компании (деловой квартал «Красная Роза 1875» в Хамовниках» и лофт-квартал «Даниловская мануфактура 1867» рядом с ТТК, около м.Тульская), где уровень вакантных площадей составляет 3%.
Тем не менее, по словам Двуреченской, меняется структура спроса на офисы и портрет потребителя. После кризиса арендаторы стали более требовательными, что заставляет девелоперов заботиться об улучшении качества проектов, предлагать нечто большее, чем просто качественные офисы. KR Properties предложила рынку формат деловых кварталов, в которых расположены от 8 до 10 офисных зданий разных классов (А, В и В+). Ставки на офисы, соответственно, отличаются в зависимости от площади помещения, категории здания и местоположения его на территории квартала. Дополнительным плюсом является развитая инфраструктура, благоустройство внутренней территории и единое управление кварталом. Появление на рынке деловых кварталов дало толчок к возникновению новой тенденции: формированию пула арендаторов по кластерному типу.
«Крупный якорный арендатор притягивает другие компании из своей или смежных отраслей, - рассказала Анна Двуреченская. - На офисы в квартале «Красная Роза 1875», где якорным арендатором выступает компания «Яндекс», существует устойчивый спрос со стороны прогрессивных и современных бизнесов, в первую очередь IT и медиа сектора. В «Даниловской мануфактуре 1867», где якорем является холдинг «Проф-медиа», размещаются компании из медиа-сектора (ТВ-канал ТВ-3, MTV) и фэшн-индустрии (Tom Tailor, Paolo Conte, Michael Kors, Kira Plastinina». С другой стороны, формирование пула арендаторов из одной отрасли сопряжено с определенными рисками для девелопера, в случае кризиса, который влияет не на одного арендатора, а на отрасль целиком. Поэтому мы стараемся искать арендаторов из смежных отраслей, чтобы застраховать себя от изменения коммерческих условий работы с ними на своих проектах».
Заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании Capital Group Мария Сергиенко отметила, что участники такого крупного проекта, как «Москва-Сити», также ориентируются на требования арендаторов.
«На сегодняшний день в «Москва-Сити» введено около 500 тыс. кв.м. офисных площадей. - рассказала Мария Сергиенко. – В 2015 году, когда в «Москва-Сити» будут завершены еще несколько проектов, объем площадей в ММДЦ составит около 1,5 млн кв. м. Сейчас доля вакантных площадей в «Москва-Сити» составляет 17%, после выхода новых проектов этот процент может увеличиться».
По словам эксперта, чтобы привлечь арендаторов, девелоперы должны предлагать уникальные проекты. Среди конкурентных преимуществ нового проекта Capital Group ОКО она назвала эффективную планировку (ноль колонн на этаже), вариативность подъезда к зданию, высокий парковочный коэффициент (1 м/м на 60 кв.м. арендуемой площади) и уникальную инфраструктуру внутри комплекса, предусматривающую такие дополнительные сервисы для арендаторов как конференц-зал, небольшой кинотеатр для организации презентаций, клуб для проведения мероприятий. Маркетинг ОКО начнется в течение ближайших двух месяцев.
Генеральный директор компании Forum Properties Сергей Воронин выразил опасение, что выход новых офисных объектов в ближайшие три года может спровоцировать снижение арендных ставок, поскольку рынок не сможет поглотить такой объем офисных площадей. В этом случае, по прогнозам эксперта, доля вакантных площадей может вырасти с 13% до 25%.
Однако, по мнению Лады Белайчук, новые объекты будут вводиться не настолько активно, чтобы существенно снизить ставки. По ее мнению, ежегодно на рынок будет выходить не более 500 тыс. кв.м. офисных площадей. Анонсируемые ставки будут стабильными, поскольку девелоперы, вероятнее всего, будут ждать своего арендатора.
