Продать или купить квартиру, принадлежащую лишь одному собственнику, не составляет особого труда. Проблемы могут начаться, если вы хотите совершить операцию с квартирой, у которой, скажем, два или три собственника, особенно если они владеют долями в так называемом идеальном выражении, то есть невыделенными. Что делать в такой ситуации? Об этом рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ, существует два понятия общего права собственности на жилье – общая долевая и общая совместная собственность. Общая долевая собственность подразумевает владение квартирой двумя и более собственниками, у каждого из которых есть четко выделенная доля в виде комнаты. При общей же совместной собственности четких границ долей у собственников нет, они являются абстрактным понятием. Именно с этим видом собственности могут возникнуть проблемы при покупке или продаже.
Если собственники, обладающие невыделенными долями, принимают решение продать квартиру целиком, то в этом случае никаких трудностей возникнуть не должно. Обязательным условиям является лишь их личное присутствие в момент проведения сделки. Единственное, о чем стоит договориться заранее – это о разделе полученной суммы. Как правило, её делят в соответствии с величиной долей, которые находились в собственности у каждого из владельцев.
Сложнее дело обстоит с продажей одной из долей. Самым лучшим выходом из положения будет выделение долей каждого из собственников в натуральном виде. Сделать это можно по простой договоренности, однако, скорее всего, дело всё же придется решать через суд. Проблема в том, что при выделении долей могут возникнуть споры относительно качества отдельных комнат в квартире (какая-то больше, какая-то удобнее или лучше освещена и т.д.). Суд поможет разрешить такие разногласия. «К тому же, согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ, разрешить подобный спор может денежная компенсация одной из сторон при разделе квартиры на доли», – поясняет руководитель юридического отдела ГК «МИЦ» Дарья Погорельская.
Также не стоит забывать о том, что прежде чем продавать одну из долей сторонним людям, необходимо сначала в письменной форме предложить купить её своим сособственникам жилья. На обдумывание данного предложения им отводится месяц, и, в том случае, если они отказываются от него (отказ так же должен быть в письменной форме), то долю можно выставлять в открытую продажу. Если же один из сособственников в обход остальных продал свою долю на стороне, то у оставшихся собственников есть три месяца чтобы обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной.
При продаже также не стоит забывать и о правах несовершеннолетних и других собственников с особо защищенными правами. При продаже доли в квартире с несовершеннолетним собственником необходимо известить его родителей и органы опеки и попечительства.
По словам специалистов ГК «МИЦ», даже при соблюдении всех правил продажи собственник может столкнуться с определенными трудностями. Так, сособственники квартиры могут препятствовать проведению сделки, уклоняясь от получения извещения о продаже. В этом случае можно воспользоваться особенностями нашего законодательства и не продать долю, а подарить. В этом случае извещать остальных владельцев не обязательно.
В целом, продажа доли в квартире – процесс весьма непростой, особенно для неподготовленного человека. Поэтому лучше всего в данной ситуации будет прибегнуть к помощи профессиональных риэлторов, которые смогут проконсультировать вас по всем тонкостям сделки, помогут договориться с сособственниками и найти достойных покупателей.
